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「マンションは管理で買え!」の本当の意味

「マンションは管理で買え」の本当の意味

おはようございます。

昨日の沖縄の新規感染者数は4名でした。

GW期間中の沖縄行きをキャンセルして頂いた方々
ありがとうございます。

残りの1万8千人も、どうぞ宜しくお願いします。

さて、今日は
不動産のマジメなお話しです。

立地の良さと一戸建てと比べ管理の手間が少ないこともあり
マンションブームが続いています。

コロナショックの前までは
不動産バブルの風に乗り
マンション業者さんも次から次へと
新築マンションを建て続けていました。

しかし、そんな新築マンションも
カギを開ける開けないに関わらず
登記をした瞬間から、「新築」では無くなり
中古マンションになります。

完成したばかりのマンションと
築40年が経過したマンションも
カテゴリーは同じ「中古マンション」です。(笑)

しかしながら同じマンションでも
資産価値が維持できるところと
そうでないところでは、大きな差があります

よく「マンションは管理で買え」と言いますが
ここで言う「管理」とは、単に
「管理人さんが常駐しているかどうか」とか
「清掃が行き届いているかどうか」
というようなことではありません。

もちろん日々の管理も大切ですが
もっと大切なのは、修繕に関する点です。

具体的には、
・必要な額の修繕積立金の蓄えがあり、
今後も徴収されていく仕組みがあるか
・その積立金を原資に適切な修繕がこれまで実施されているか、
又、今後も実施が計画されているか
が重要なポイントです。

世の中の分譲マンションのほとんどは
管理組合があり、修繕積立金制度もあります。

しかしながら
マンション業界の過去からの悪しき慣習で
修繕積立金が安いままのマンションが
全国にはたくさんあります。

沖縄にも築30年前後のマンションでも
外壁補修等の大規模修繕を一度も実施しておらず
かつ、修繕積立金も十分に蓄えられていないマンションが
たくさんあります。

大規模修繕工事を行うための原資については
金融機関から融資を受ける方法もありますが
融資したお金を順当に返済していく為には
現行の格安な修繕積立金の額を
大幅に値上げしなければなりません。

しかしながら、
築30年前後のマンションに
当時から住んでいる人は
もう相当な年齢になっていますので
今さら修繕積立金を値上げすると言っても
それに見合う収入は無く、
値上げに反対せざるを得なくなります。

そうすると
修繕積立金の値上げに必要な
管理組合の総会での過半数が獲得できず
結果的に修繕積立金の値上げが出来ない
という事象が発生していまいます。

大規模修繕の実施が必要であるにも関わらず
修繕積立金の十分な蓄えがなく
かつ、金融機関も融資してくれない。

かといって、
各世帯に一時負担金を求めるのも
さらに難しくなるります。

そのようなマンションは
もう衰退をしていくしか無いでしょう。

ここまで極端でなくても
これに近いようなリスクを抱える分譲マンションは
沖縄でも少なくはありません。