分譲マンションの資産価値に関連する法律の改正～2026年4月1日施行

給湯器を使わなくても、蛇口の水だけでヒゲが剃れるという
夏のサインが出ている沖縄です。

さて、最近の国会は、もっぱら
米の価格の話題が注目されていますが
そんな中で、昨日は分譲マンションに関する法律の改正がありました。

改正の内容を大ざっぱに言うと
分譲マンションの維持管理や将来の建替えなどの資産価値等の
意思決定に関する規定の変更で、来年の4月1日から施行されます。

沖縄でも不動産バブルのあおりを受け
分譲マンションの販売価格がウナギ昇りに上昇しており
新築マンションの中には都心並みの価格のものも登場してきています。

そんな状況ですので
マンションの購入を検討する際には
新築マンションよりも価格の安い中古マンションも
自ずと選択肢になります。

しかし、その中古マンションも
新築マンションの高値に引っ張られ値上りし
築年数の浅い物件は割高となっているため
築浅の物件と比較すると割と購入しやすい価格帯である
築30年以上の中古マンションの購入の検討も
市場では当り前の光景になっています。

このように
築年数の経過した中古マンションの取引が増加している中
実際に購入した人たちにとって心配なのは、
やはり今後の維持管理や建替えのことなどです。

前置きがすっかり長くなりましたが
今回改正された法律は、まさにそれらに関連する内容です。

今回の改正点はいくつかありますが
その中で今回は大きく2つの柱を取上げます。

1つ目は、
将来の建替えや取り壊し等の意思決定に関してです。

これまでの区分所有法では
老朽化したマンションを取り壊しするには
区分所有者全員の同意が必要でしたが
これが、建替えと同様に「5分の4の賛成」に緩和されました。

さらに、この「5分の4の賛成」も
耐震性の不足や外壁の落下などの緊急性・危険性がある場合は
「4分の3以上の賛成」に緩和されます。

また、この「5分の4」「4分の3」の賛成についても
これまでの分母は区分所有者全員の数でした。

しかし、沖縄しかり
最近の外国人による不動産の買いあさりや相続人の不明などで
区分所有者の所在が不明となっている場合には
裁判所の許可を得て、それらの区分所有者は、
決議の際の分母数から外しても良いことになりました。

これらによって
建替えや取り壊しや危険性の除去に向けた
意思決定のハードルが少し下がり
これまでのリスクは少しは軽減されることになります。

2つ目は
日頃からの維持管理の意思決定に関してです。

これまで
マンションの管理規約の変更や
修繕の実施等の維持管理に関する決議に際しては
先程の建替えや取り壊しの決議と同様に
区分所有者全員が分母の数となっていました。

しかしながら、これについても
先程の外国人や相続人の不明等の問題から
議決数が足りないために、必要な決議がされず
問題になっているケースも出てきていました。

これに対し、今回の改正により
決議の際の分母を、区分所有者全員から
委任状による議決権の行使を含め
総会等への出席者の数に変更することになりました。

これにより
修繕積立金や管理費の値上げ等を含め必要な決議が行なわれ
これまでと比べても、より的確なマンションの維持管理が
されやすい環境になることが期待されています。

今回の法律の改正が
完璧なものだとは言えませんが
今回の改正を契機に
今後のマンションのありかたについて
問題意識をもった人たちによって
必要な議論と運営がなされることが、
より住みやすい社会の選択肢の一つになればと思います。

改正区分所有法の内容（2025年3月の閣議決定時の国交省の資料）：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001868098.pdf