不動産業のウラ側【サブリース編】

おはようございます。

この週末は卒業式の学校も多いことですので
「全国的に」良い天気になれ！です。

さて
今日は不動産業のウラ側について
こっそり書きます。

不動産の取引に関わる規制

不動産の取引には
たくさんの法律や条例等が関わります。

これは
不動産という高額な商品の取引を行う際に
その当事者を守るためという役割があります。

しかし、
たくさんの法律や条例があるということは
多くの規制があると言うことです。

規制のあるところには
利権が生じるのは世の常で
その利権を旨味として
議員さんや反社の方々がお金で動く世界が
太古の昔から存在します。（苦笑）

例えば、沖縄の不動産関連でも
個人が真っ正面から申請すると
法律の規制を盾に許可が下りないのに、
大企業が裏で手を回した上で申請すると
いとも簡単に許認可が下りたりします。（苦笑）

これがあるから
選挙の時の企業の支援活動はヤメられないのです。（笑）

話は戻りますが
不動産に関わる法律や条令等は
その時の社会情勢の変化や何か事件が起きるたびに
変わるものです。

今年の民法改正もそうですし
過去に発生した耐震強度の偽装に伴う
建築基準法の改正等もその一例です。

そして
昨日までは合法だったものが
ある日から違法になったりすることもあります。

ですので、不動産業者は
法律や条令等の改正や、その前の閣議決定等の動向を
注視しておく必要があります。

サブリースに関する法律の改正

昨日、ある法律案が閣議決定されました。

内容はサブリースに関するものです。

ちなみに、サブリースとは、
不動産業者が所有者からアパート等を一括で借り上げ
それを第三者に賃貸するビジネス形態です。

代表的な業者さんですと
俳優さんを起用したテレビCMでもお馴染みですし
最近は地域の業者さんでも「一括借り上げ」を
ウリにしているところもあります。

オーナーへ支払う賃料と
入居者から徴収する賃料との差額分で稼ぐ
一見まっとうな商売のように思えます。

しかし、
人間にも必ず表と裏があるように
サブリースにもウラがあります。（笑）

サブリース業のウラ側

サブリースを行う不動産業者は
賃料の差額分だけでは旨味が少ないので
土地の所有者に高い建築費でアパートを建てさせ
その建築費の利ザヤで儲けるのです。

どちらかと言うと、
この建築費の利ザヤが本丸なのです。

しかし、
わざわざ高い建築費でアパートを建てさせるには
何か甘い罠が必要なため、「一括借り上げによる家賃保証」という
美味しそうなエサをチラつかせるのです。

土地の所有者からすると
「ちょっと建築費は高いけど
長期に渡り家賃保証をしてくれるから安心だ」と思い
割高なアパートの建築契約をしてしまうのです。

しかしながら、不動産業者は
本当は建築費の利ザヤで儲かったら「ハイおしまい」
と手切れしたいと考えていますので
その策を考えるのです。

例えば
【長期の家賃保証】と言いながらも
「物件の入居状況や周辺の家賃相場の動向によっては
保証する家賃の減額もあります」と
契約書に小さな字で目立たなく書いておくのです。

そして、数年後に
それを盾に家賃の減額を申し出、
オーナーがそれに応じない場合は
サブリース契約を解約し
晴れて「ハイおしまい」とするのです。

サブリース業に関する法律改正の内容

話はようやく戻りますが
サブリースは
昔からこのトラブルが全国で絶えなかったため
このたび法律でその対策を規定したというものです。

ちなみに
今回の法律による規制内容を要約すると
・サブリースを勧めるとき、
不動産業者は「絶対に儲かります！」とは言ってはいけない
・サブリース契約をするときは、
家賃を減額するケースがあることをちゃんと説明しておくこと
という内容です。

「このようなものを
いちいち法律で規定しないと守らないの？」
と言うような、ごく当たり前の内容です。（笑）

このように
世の中では当たり前のことが
ちゃんとされていない状態が野放しにされていることが
不動産業にはマダマダ沢山あります。（苦笑）