オーナーチェンジ物件の注意点

おはようございます。

沖縄は昨日梅雨明けしました。
日差しの強さにも徐々に慣れていきましょう。

さて、
賃借人がいる状態で
不動産の所有者が変わることを
オーナーチェンジ物件と言います。

オーナーチェンジ物件は
賃借人をそのまま継承しますので
その不動産を購入した新しいオーナーさんは
すぐに家賃収入が入ってくるという
メリットがあります。

しかし、
オーナーチェンジ物件を購入した
新しいオーナーの心理としては
自分がその不動産を購入したのをきっかけに
色々と改善をしていきたいという気持ちが働くものです。

例えば
建物や設備が老朽化していれば
オーナーチェンジに伴い
それを補修したり交換をおこないます。

管理会社を変更するのもそうです。

また、
オーナーチェンジ物件では
新しいオーナーと現在の入居者との間で
賃貸借契約を新たに締結し直す場合もありますが
その際に、オーナーとしては
賃貸契約の条件も変更したいものです。

一番多いのが家賃の値上げです。

前所有者の家賃よりも
より利回りを良くするために
家賃の値上げをしようというものです。

しかしながら
いくら新しいオーナーに変わったと言えども
それまでの賃貸借契約が無効になる訳ではありません。

特段の取り決め等が無ければ
前オーナーと賃借人で締結をしていた賃貸借契約が
新しいオーナーに引き継がれます。

よって、
新しいオーナーとの賃貸借契約を締結し直す際に
家賃の値上げを要求された場合でも
すんなりそれを引き受けなければならないものでもありません。

そこはあくまでも
新しいオーナーと入居者との協議によります。

家賃の値上げ要求に応じないからと言って
賃貸契約の打ち切りや
退去を求められるようなものでもありません。

オーナーチェンジ物件を売却するオーナーさんは
現在の賃借人との賃貸借契約を
新しいオーナーに引き継ぐ必要があります。

また、新しいオーナーさんは
前所有者との賃貸借契約の引き継ぎを前提とし
契約の条件等を変更する場合は、
あらたなものとして協議を行なうべきです。