ますます上がる沖縄のプレミア不動産｢軍用地｣

おはようございます。

太陽の出ている時間が徐々に短くなり
この時期は何だか損している気分になります。

さて、
水も安全もタダでは無くなってきたこの頃ですが、
現在、安全保障上の重要施設周辺の土地の売買について
事前届出の義務化が検討されています。

早ければ来年に法律が成立し
早々に施行されるものと思われます。

沖縄に住んでいると感じることがありますが
安全保障上の観点からすると
現在の状況は結構無用心です。

例えば、
外国から発射されたミサイルを打ち落とすという
最後の砦となる役割のパトリオットミサイルが
配備されている沖縄本島南部の自衛隊の土地の近くには
自由に売買出来る土地がたくさんあります。

パトリオットミサイル

土地だけではなく、沖縄には
米軍や自衛隊の重要施設が監視(攻撃)できそうな
距離にある建物もたくさんあります。

そんな土地や建物を
近隣の外国の方々が買い占め
攻撃施設をつくったとしたら、
米軍や日本の重要施設はあっという間に攻撃され
イザと言う時には機能停止にさせられるリスクが高くなります

そう考えると
規制の対象とするのは土地だけで
建物は除外しても良いのかも
よく検討すべきだと思います。

沖縄のプレミア不動産の軍用地も
似たような側面があります。

軍用地は
購入後に軍用地の地主会という組織に
届出をする仕組みはありますが
これは毎年の軍用地の地代を振込むための
事務的な手続きを目的としたもので
購入者を管理・制限する力はありません。

そう考えると
米軍や自衛隊の重要施設や
沖縄の交通機関の要である那覇空港の土地も軍用地であり、
現時点の、国籍を問わず誰でも自由に取得できるという状況は
かなりコワイお話しです。

また、軍用地は
借地の地主として「この土地は使わさん」
という「ゴネ得」の力も持っています。

軍用地の地主会は
これらの単独でのゴネ得をさせないよう
団体という形で交渉を行ない、その見返りに
毎年の軍用地料の値上げを獲得しているのです。

もし近隣の外国の方々が軍用地の大半を買い占め
軍用地の地主会を通さずに、ゴネた時のことを想像すると
かなりヤバいと思います。

彼らは
30年、50年単位で
国の施策・戦略を考え
実行していくお国ですからね。

そう考えると
来年の法律成立を目指す
届出の義務化には
軍用地も対象になる可能性があります。

現在、軍用地の表面利回りは2%を下回っており
｢投資用不動産の利回り｣という観点で見ると
かなりの劣等生です。

しかしながら
それでも軍用地の人気が高い理由は
・借主が国であるため借地料の取りっぱぐれリスクがゼロであること
・空室リスク（借り手がいなくなる）がほぼゼロであること
・借主との賃借トラブルのリスクがゼロであること
・補修等のランニングコストがゼロであること
・固定資産税の評価額がかなり低く、保有コストも抑えられること
・アパート等の賃貸物件と違い、賃貸人の立場の方が強いこと
などがあります。

さらに
・軍用地の評価額は毎年着実に値上がりし、含み益が増えること
・もし軍用地が返還されることになっても、
　返還された後の土地が更に値上がりすること
などの魅力満載です。

今回の、重要施設周辺の土地の売買に加え
軍用地の売買の事前届出も義務化された場合、
軍用地はさらなるプレミア不動産として
一段と価格が上昇することが予想されます。