民法改正で不動産取引はこう変わる。

昨日は大安でしたので
沖縄でも成人式を開催したところも有りましたが
相変わらずヤンキーな成人が暴れた地域もありました。（苦笑）

ですが、昨日のブログで、
「新成人が暴から、マスコミは煽るな」と
マスコミ関係者にご忠告させて頂いたことが功を奏したのか
少なくとも沖縄での過剰な報道は自粛されてましたね。。

さて、今年4月に控えた民法改正。

今回の改正点はたくさんありますが
その中で、不動産に関係する主な改正点には
下記のようなものがあります。

・連帯保証制度の見直し
・賃貸借契約終了時のルールの明確化（敷金・原状回復）
・瑕疵担保責任の見直し（契約不適合）
・時効消滅期間の見直し（原則は知った時から5年間に）
・法定利率の見直し（年5% → 年3%へ）

このうち、今日は
連帯保証人制度の見直しについて
ご説明いたします。

例えば、賃貸借契約で連帯保証人になった場合、
これまでは、連帯保証人が保証しなければならない金額に
上限は有りませんでした。青天井・・・

また、不動産の売買で融資を利用する際
連帯保証人となると、主債務者が破産や死亡した場合
連帯保証人が借金の肩代わりをしなければなりませんでした。

賃貸の契約は日常的に行なわれていることですので
これまでは安易に連帯保証人になる人も多かったのが実情ですが
万が一のことがあった際には、連帯保証人の負担が大きい
という問題やリスクが存在していました。

また、融資の連帯保証人になってしまった為に
連帯保証人にとてつもない大きな負担がのし掛かったり
連帯保証人の人生が狂ってしまったという話もありました。

これに対し、今回の民法改正では
まず、連帯保証の上限(極度額)を明確にする規定が加わります。

また、主債務者が破産や死亡した場合は
連帯保証人の債務は打ち切りとなる規定が加わります。

安易に連帯保証人になっていたことに対しては
公正証書による厳格な意思確認が必要となります。

ここまでは、既に知っているという人も多いと思いますが
今回は、実務的な手続きの変更点について
補足説明いたします。

まず、連帯保証人の上限(極度額)の設定については
賃貸契約書に、それぞれの物件で想定される
極度額の記載が追加となります。

しかし、極度額の設定にあたっては
同じ物件であっても不動産業者によって金額が異なる
というケースも出てくるでしょう。

一方、
極度額という金額の上限が明確になったと言えども
やはりリスクのある状況では
これまでは安易に連帯保証人になっていた人も
もう連帯保証人を断るようになり
結果的に連帯保証人なる人が足りなくなることも
想定されています。

そこで、これまでもあった
連帯保証人を必要としない賃貸借契約が
主流となってくることも想定されています。

この場合、家賃保証会社による
家賃保証委託契約が必須となりますが
この保証委託契約自体も
連帯保証人を立てませんので
保証料も割高となります。

この保証料も借主の負担です。

ということで
今年の民法改正によって
連帯保証人の負担やリスクは小さくなりますが
そのぶん、借手側の費用負担は大きくなります。