不動産の写真に映り込んだ家具・家電等を消去する方法と注意点

開放した窓の近くで寝ていると
明け方の空気がここち良い沖縄です。

さて、
不動産業者が
不動産の売却の依頼を頂いた際には
売主さんが希望する金額で
出来るだけ早く購入してくれる買主が見つかるよう
あれこれとアイディアを練ります。

それらの中で
比較的ハードルが高く感じるのは
使用中の不動産を売却する際です。

ここで言う「使用中の不動産」とは
主に居住中の不動産のことであり
アパートのような収益不動産の売買の場合は
賃貸物件として使用されている状態の方が
既に利回りが発生しているため
空室時よりも売りやすいものもあります。

また、別荘のように、
タマに利用する不動産の場合は
売主さんが使用中であっても
生活感が出にくいため
それほど苦にならないこともあります。

このように
居住中の不動産を売却する際には
購入検討者に対し
いかに室内を広く見せ、また
生活感があふれず、
整然とした雰囲気を見せるかがポイントの一つとなります。

そんな雰囲気を伝える入口として
ホームページや不動産ポータルサイトなどの
画像を使用した広告が利用されていますが
その場合も、家具・家電や日常の生活用品が
写真に映り込んでいると
どうしても室内が比較的狭く感じ、
また、生活感が出てしまい、
購入希望者の新しい空間のイメージがつきにくいものです。

そこで、不動産業者は
写真に写り込んだ生活用品やプライベートな物に
ボカシやモザイクを入れるなどの手を加えていますが
それも根本的な解決にはならないものです。

これに対し、近年は
不要な家具・家電等を写真から消去するサービスを
利用する不動産業者も増えてきており
今のところ月額利用料の相場は5万円前後のようです。

しかし、近年はAI技術の進歩が著しく
不動産業者が無料でも対応出来る方法が
出てきていますので、
本日は参考までにその方法の一つを紹介します。

これらのの中で、
身近で手軽な方法の一つは【Gemini】です。

Geminiというと
以前、フワちゃんがスマホのテレビCMで
「消しゴムマジック」と称し
写真の背景画像を消去するのに使用していた
Googleのアプリです。
最後はフワちゃん自身が芸能界から消去されちゃいました（苦笑）

このGeminiは
Googleを利用している人は
スマホでもPCでもタブレットでも
無料で利用できます。

そのGeminiのアプリを利用して
写真に写り込んだ不要な家具や家電等を消去し
空室の状態に加工することが出来ます。

たとえば

上記の写真をGeminiに
「この写真に写っている不要な家具や家電等を全て消去して、空室の状態の写真にしてください」
と指示をすると

下記のように加工してくれます。

さらに
この写真に
「この空室の部屋の写真に素敵な家具を配置して、
お部屋を見に来た人が購入したくなるような写真を作って下さい」
といわゆるステージングを
Geminiに指示をすると
下記のように加工してくれます。

かたや月額5万円のサービスがある中で
現在は無料のAIアプリでここまで出来ます。

ただし、
このアプリを利用するにあたり
注意点が2つあります。

1つ目は
アプリの精度です。

GeminiなどのAIに依頼する指示のことを
「プロント」と言いますが
現状のGeminiでは、
同じプロントを使用しても
ちゃんと消去できるときと
出来ないときとのバラつきがあります。

そんなときは
AIがもっと理解しやすいように
プロント言い換える等の工夫が必要になります。

しかし、このとき
無料版のGeminiでは
1日の利用制限があるため
必要に応じ有料版にアップグレードして下さい。

また、GeminiのAIが
うまく加工できたときは
それを褒めてあげて
その処理を記憶しておくような
プロントをフィードバックしてあげると良いと言います。

2つ目の注意点は
AIで加工した画像の広告利用についてです。

不動産の法律である
宅建業法の第32条では
「著しく事実に相違する表示、又は
実際のものよりも著しく優良であり
人を誤認させるような表示」である
誇大広告を禁止しています。

また、
不動産の広告規定である
公正競争規約の第23条では
同様に「不当表示」を禁止しています。

よって、
AIを使用して加工した画像を
不動産の広告に使用する際は、
「画像はCG加工により家具を消去していること」
「CG加工により家具等を配置していること」
「利用イメージであること」
等の注釈を明示することが必須です。

なお、AIいにょる画像の加工については
時代に流れに応じて、
今後変更・追加等が発生する場合がありますので
注視が必要です。

このように、不動産業界にも
AIの波が大きく押し寄せています。

このAIを便利にかつ適正に利用できるかどうかは
不動産の業務の効率化に大きく関わってきます。