不動産の残置物の適法な処分について参考となる判例

先日、ニュージーランドで大きな地震がありました。
地震に備え、キッチンの大物家具である食器棚と冷蔵庫は
転倒防止対策をしておきましょう。奥様を守るためにも

さて、
不動産の実務における困りごとの一つに
残置物の処分があります。

家賃の悪質滞納者が
家財等を部屋に置いたまま
連絡が取れなくなってしまうようなケースです。

ひと昔前の不動産屋であれば
家賃の滞納が続くと
朝晩に家賃の取り立てに行ったり、夜討ち朝駆け
玄関に張り紙をしたり、「金払え～」
職場にまで押しかけたりするのは普通のことでした。（笑）

そして、それでも支払いがないときは
玄関のカギを勝手に交換して
滞納者が部屋を使えなくしたり、
スペアキーを使って勝手に部屋に入り
室内の家財等を勝手に処分するのが
常套手段でした。（苦笑）

以前の賃貸契約書にも
「本人が所在不明となったときには
代わりに連帯保証人が家財等を処分するものとし、
もし連帯保証人が処分しない場合は、家主(不動産屋)が処分できる。」
という条文がありました。

しかし、世の中は変わり
「いくら家賃を滞納していても、そんなことをするのは悪徳業者だ！」
と不動産屋が叩かれるようになりました。

そして、それ以降は
いくら家賃の滞納が続いていようが
本人と連絡が取れなくなっていようが
勝手に玄関のカギを開けることも出来ませんし
残された残置物を勝手に処分することなど出来なくなりました。

そして
それらをするためには
明け渡しの訴訟を提訴し、裁判所の指示に従って
時間と費用を掛けて手続きを行なわなければならなくなりました。

「入居者の類いによらず保護する」という
世の中の流れが出来上がりました。

そんな中、
昨日、大阪高裁にて
興味深い判決がありました。

裁判の内容は、
「本人が所在不明となった場合の家財等の処分」
をうたった賃貸契約書の条文が
違法かどうかを争ったものでした。

結論から言いますと
「一定の要件を満たせば、条文は違法では無い(適法である)」
という判決でした。

一定の要件とは
①滞納が2ヶ月以上続いている
②本人と連絡が取れない
③長期にわたり電気、ガス等が使用されていない
④客観的に見て再び使用する様子がない
の4点です。

これらの要件が満たされれば
「本人が家財を守る意思が無い」とみなして良い
というものです。

ちなみに、今回の判例は
「条文の違法性」を争ったものであり
条文が適法だからと言って、
「現実的に家財等を処分しても違法では無い」
と受け止めて良いのかは判断が必要なところです。

しかしながら
これまでの「入居者の類いによらず処分は不可」という観点から、
「状況に応じて処分は可」というより現実的な流れに戻った
判断かと思います。

3月5日大阪高裁の判決の記事　⇒　https://news.yahoo.co.jp/articles/5004001ca64bb08f055538d80fbc27773da04140