不動産の売買契約における【契約不適合(瑕疵担保)責任】とは(基本編)

夜中の気温が
心地良い眠りをいざなうようになってきた沖縄です。

さて、
不動産の売買契約において
【瑕疵担保責任】という考え方があります。

【瑕疵担保責任】は昨年の民法改正で
【契約不適合責任】に名称が変わりましたが、
その意味を一言で言うと
「引渡しの後で見つかった不具合への対応の責任」
という考え方です。

中古の不動産売買における
【契約不適合責任】については
売主と買主の利害が
真っ向から相反するものです。

例えば、売主の立場からすると

中古なんだから、何か不具合があるのは当たり前だ！

と思うでしょうし

買主の立場からすると

中古と言えども高額なお金を支払って買ったんだから、
何かが壊れていたら売主が直すのが当たり前だ！

と言った具合で、立場か違うと
「当たり前」の考え方も違って来ます。

ちなみに
不動産の売買における
【契約不適合責任】については
不動産に付随する全てのものが
対象になる訳ではありません。

不動産の売買は
文字通り「不動産」の取引ですので、
不動産に設置されているエアコンや照明器具などの「動産」の故障の有無は、
不動産売買における契約不適合責任の対象には
馴染まないものです。

ですので
引渡しを受けた不動産に設置されているエアコンが壊れていたからと言って
それを売主が修理しなければならない
と言うものではありません。

話しは戻りますが
先程の売主と買主のそれぞれの立場に立てば
どちらの言い分も理解は出来ます。

しかしながら、日本の場合、
中古の不動産については、残念ながら
「中古だから何らかの不具合があるのは仕方が無い・・・」
という感覚があるものです。

ですので
現実の中古物件の売買契約においては
「売主の契約不適合責任(瑕疵担保責任)」を免責とする
契約も多いものです。

ちなみに、売主が宅建業者や法人の場合は、
売主は2年間の契約不適合責任を負います。

次回は
不動産売買契約において
売主が【契約不適合責任】を負う場合の考え方について
解説したいと思います。