未登記の建物がある不動産の売買

緊急事態宣言の
再・再・再・再延長が目前の沖縄です。もう覚えきれない

さて
不動産の実務では
【未登記の建物】を扱うことがよくあります。

【未登記の建物】とは、文字通り、
誰のものなのかが登記されていない建物のことで
大きく2通つのケースがあります。

1つは、建物全体が未登記のケースと
もう1つは、増築した部分だけが未登記のケースです。

どちらのケースも
自分が住んだり使用しているぶんには
特段の問題はありません。

しかしながら
これら未登記の建物や
未登記の建物を含む不動産を
第三者に売買する際には
注意しなければならない点が発生します。

例えば
未登記の建物や増築部分がある住宅を売買する際、
買主が銀行から融資を受けて購入しようとする場合は
未登記のままでは銀行のローンが使えません。

これは、もし、未登記の部分が
別の第三者のものだったりすると
その部分には当然に担保価値がありませんし、
権利関係が複雑になると
売買対象の不動産全体としての担保評価も下がるからです。

また、銀行は
未登記で建てたり増築された部分が
建ぺい率や容積率などの面で
違法な建築物になっていないかも
チェックしています。分譲マンションのベランダにテラスを増築するのは違法増築です

これらの対策としては、
家屋調査士に依頼し
未登記の建物や増築部分を登記しなければなりません。

一方、
未登記の古い建物が建っている土地を
「建物部分は買主側で解体して下さい」という条件で
売土地として売却する場合、
やはりこのままでの譲渡は難しいものです。

なぜならば
買主への引渡しが終わった後に
未登記の建物部分について
「所有者を名乗る別の人」が登場して来た場合に
厄介なことになるからです。

そういう人が登場し
「未登記の建物部分は自分の物だ」と主張してくると
その部分の解体が出来なくなります。

中には、最初からそれ目当てで主張してくる
厄介な人もいらっしゃるかも知れません。

ですので、この場合は
「売主側で未登記の建物部分を解体した上で買主に引渡す」
という手続きになります。

建物や増築部分を未登記にしてしまう背景には
・登記費用がもったいない
・登記の手続きが面倒臭い
・違法増築が表沙汰になる
・なんくるないさー
などがありますが
いずれの場合も、売買をする際には
それなりの対処が必要となりますので
ご承知置き下さい。