値上げブームに便乗して家賃の値上げ交渉を行なう不動産業者のリスク

本日には梅雨明け宣言予定の沖縄です。

さて
世の中、何でも値上げ・値上げで
ヒーヒー状態ですね。

不動産業界においても
建築の資材が、コロナ前からのたった数年で
2倍になっているものもありますし
人件費も高騰するなど瞬間湯沸かし器状態です。（苦笑）

その理由として、ちまたでは、
・コロナ禍の影響 まだコロナ？
・ウクライナ戦争による原材料費の高騰
・原油の高騰
・円安の影響
など色々と言われています。

まぁ、国を挙げて
物価上昇率2%の目標を掲げていますし
企業には賃上げを要求していますので
物の値段や人件費が上昇するのも
当然のことではあります。

しかしながら
ここのところの全般的な値上げの中には
間違えなく便乗値上げも少なくありません。（笑）

このように
何でもかんでも値上げされるのに伴い
不動産関連でも様々なものが値上りしています。

不動産の物件価格そのものの値上りをはじめ
・リフォーム費用
・維持管理のための補修・修理費用
・火災保険料
・共益費の中の電気代
などがその例です。

その考え方からすると
賃貸不動産の管理を行なう管理会社の
の月の管理料については
現在は賃料の一律5%や7%に抑えられていますが
経費として発生する人件費やガソリン代等の値上りに応じて
今後値上げされてもおかしくはない状況と思われます。10月には郵便代も値上りします

こうなると
これまで長年据え置きされてきた賃貸物件の家賃が
値上げされる動きが出てくるのも
自然な流れです。

現在の何でも値上げする世の中において
現在の家賃が周辺の相場に見合わなくなり
値上げをしたいと思うのはオーナーさんの権利でもあります。

実際、オーナーさんの中には
賃貸物件で空き室が出るたびに賃料を値上げして
次の入居者を募集するという
悪魔のスパイラルを敢行しているオーナーさんも
いらっしゃいます。（苦笑）

この家賃の値上げに際しては
賃貸物件のオーナーさんによっては
不動産会社に気軽に依頼をされることがあります。

○○アパートだけど、家賃を値上げしたいんだけど

管理会社である不動産業者も
オーナーさんからの依頼となれば
伝書バトとしてその希望を借主さんに伝えることは出来ます。

しかしながら、
管理会社が出来るのは
オーナーさんからの希望を借主に伝える等の窓口になることのみで
借主が拒否した場合の相手への説得など
その後の交渉は出来ません。

借主には
賃貸借契約に基づき
現行の家賃で住み続ける権利があります。

その上で、借主が拒否しているところに
管理会社が値上げを一方的にまとめる意思を持って
相手側を説得したり交渉をおこなうことは法律行為となり
弁護士の資格をもたない者が行なうと
「非弁行為」として違法な行為となる可能性があるからです。

管理会社がオーナーさんから受託している管理業務の範囲にも
それらのミッションは含まれていませんし、逆に含まれていたら違法行為です
借主と値上げ交渉を行なうための周辺相場の調査等も
含まれていません。

借主との交渉や説得はオーナーさん自らが行なうか
コジれそうであれば弁護士に依頼することになりますし、
借主との交渉材料となる周辺の家賃相場の調査は
不動産鑑定士等に依頼して頂くことになります。

上記の話は
法律に則った杓子定規的なものであり
実務としてはオーナーさんに言われるまま
管理会社や不動産業者がリスクを背負って
借主との交渉や説得まで行なっているケースはあるものです。

しかしながら
是非、知っておいて頂きたいのは
賃貸物件のオーナーさんが
「家賃の値上げの交渉は管理会社の仕事」と
当たり前に思っていらっしゃるのは間違えであり
現にそれをさせているのであれば、
それは管理会社に違法な行為をさせているということです。