不動産売買における金融機関の融資の落とし穴

台風18号は沖縄本島付近で
バックスピンが掛かったようです。何かのパワーが働いています

さて、
不動産を購入する際に
金融機関の融資を利用するケースも多いものです。

とくに、
自己居住用の住宅を購入する際に
住宅ローンを利用する人は多いです。

これは、
日本の住宅ローンが
今のところは未だ低金利が続いているという理由と
住宅の場合は、不動産の購入資金に加え
諸費用を含めたほぼ全額を融資してくれるという
住宅ローンの使い勝手の良さが背景にあります。

ちなみに、
これが事業用の不動産の購入の場合は
住宅ローンと比較して金利も上がりますし、
借入の期間や自己資金の準備など条件が厳しくなります。

また、
沖縄の場合は、
県外と陸続きで無いこともあり
県外の方が沖縄で事業用の不動産を購入しようとする際に
県外の金融機関は融資をしないというケースもよくあります。

ですので、県外の方が、
沖縄で民泊物件を購入しようとしても
金融機関の融資が下りず
全額を現金で購入しなければならなくなり
購入を断念するいう事例もよくあります。

話を戻しますが
融資を利用して住宅を購入する場合
先程も書いたように
不動産の購入金額の100パーセントを融資してくれるケースがほとんどです。

つまり、そこでは
「不動産の担保価値(評価)」という考え方はあまり重視されず
ローンを借りる人の勤務先や収入等の属性を評価して融資するという考え方です。

これは新築の住宅に限らず
中古の住宅を購入する場合でも同様のケースが多いです。

また、同様に、
事業用の不動産を新築でつくるときも
金融機関が不動産価格の100パーセントを融資するケースはよくあるものです。

これも、
土地や建物の担保価値(評価)という考え方よりは
事業主の資金力や経営力や返済計画等を勘案した上で、
その事業に対して融資をするという考え方です。

それはそれで、
事業にチャレンジする人のことを考慮した
よく出来た仕組みだと思います。

しかしながら、
事業用の不動産の場合は
後々それを売却しようとすると
その扱いが変わってしまいます。

例えば、
事業向けに中古の不動産を購入するにあたり
金融機関の融資を利用しようとすると
それまでの事業主や事業に対しての評価から
不動産の担保価値にウェイトを置いた評価に変わり
金融機関から受けられる融資の額は
大幅に下がることがあります。

極端な例で言うと
新築時の事業開始の際には
1億円の融資を行なった不動産であっても
数年後に中古の不動産として売買しようとすると
その際の担保評価は5千万円しかない
というようなケースです。

これは新築時と中古での売買時に
同じ金融機関を利用した場合でも
同様なことが起きるものです。

先程も書きましたが
事業を行なう際に新築の不動産をつくる際に
金融機関から融資を受けることが出来るのは
よい仕組みだと思います。

しかしながら、
将来、その不動産を売却する可能性出てきた場合のことも
予め理解しておくことが必要です。

ここでの例えがふさわしいかどうか分かりませんが
金融機関はハレの時は雨を貸すが
雨が降るとカサを取上げると揶揄されるものです。