瑕疵のリスクを軽減するために出来ること

おはようございます。

前線の通過で
またまたハゲしい雨が降りそうな今日の沖縄です。

さて、昨日は不動産の売買契約における
売主の瑕疵担保責任の規定の
有効性について書きました。

↓　昨日の記事

売主が個人の場合、
売主の瑕疵担保責任については
当事者間で自由に規定することができ、
その内容は、力関係で言うと、
売主の責任を回避する方向に働きがちである
というものでした。

買主側からすると不満もあるとは思いますが
そのことに文句を言っても仕方がありません。

そこで、今日は、
売主の瑕疵担保責任の規定の現実に対し
買主として出来ることについて
書いてみたいと思います。

結論から言うと、
買主に出来ることは
引渡し後に判明する可能性のあるリスクを
出来るだけ小さくすることです。

例えば、土地の取引の場合、
引渡し後に判明するリスクの代表的なものと
それに対し出来る事前対策は
下記の通りです。

①地盤の調査

購入した土地の地盤が軟弱だった場合には
その補強工事に多額の費用が掛かることになります。

よって、事前にボーリング調査等を行うことによって
その土地の地盤が軟弱かどうか
おおむね知ることが出来ます。

②試掘調査

購入した土地の地中にがれき等の残存物が大量に埋まっていた場合
その撤去・処分に多額の費用が掛かることになります。

よって、事前に地中をある程度の深さまで掘ってみることによって
残存物の有無を知ることが出来ます。

なお、敷地の全体を掘るのは大変ですので
せめて建物を建てる予定の場所の一部を試掘するだけでも
リスクは軽減できます。

この他にも

③土壌汚染物質のサンプリング調査の実施

などもあります。

まとめ

これらは
買主の希望だけで実施できるものでは無く
あくまでも売主の理解と協力があって
はじめて実行できることで
売主に実施を強要する類いのものではありません。

また、昨日も書きましたが
売主からすると
あれこれ要望を付けてくる買主は「面倒くさそうな人」
として扱われる可能性があります。

また、売主の心理としては
「自分の不動産は他と比べても一番素晴らしい」
と考えているのが一般的ですので
それを他人からあれこれ要望されることは
ケチを付けられているように受け止め
その結果、商談が破談となる可能性もあることを
あらかじめ理解しておく必要があります。

その流れからすると
これらの実施費用は、
売主に費用負担を相談するようなものではなく
いずれも買主負担で実施することになります。

ちなみに、当社の場合、
この中で実際に実施したことがあるのは①の地盤調査で、
その実施時期は、契約を締結した後の引渡し前です。

調査の結果、
特段の問題は発見されず
ボーリング調査の結果は
買主の建築プランの参考資料として活用されました。

この結果を聞いた売主も
「ほれ見ろ、いわんこっちゃ無かっただろ」と
ケチを付けた買主に対しても
勝ち誇ったように少し得意げになっていらっしゃいました。（笑）