リスクにとどまらない沖縄の不動産投資

沖縄の今年の梅雨は
晴れと雨の移り変わりの激しい天気です。

さて、沖縄は
日本の多くの自治体で人口が減少していく中
人口が増加している数少ない県です。

また、
豊かな自然というプレミアの付いた空間や、
米軍施設の返還に伴う今後の再開発への期待等から
投資向けの不動産も相変わらず人気があります。

投資向けの不動産は
賃借人に住居や事務所・店舗を賃貸し
その家賃収入を得ると言うのがスタンダードですが
その際には、賃借人の「当たり・外れ」が
収益性に関わってくるものです。

例えば、
県外の法人が賃借人の場合は
身元もシッカリしていますので
家賃の取りっぱぐれはマズありません。

また、入居者のマナー等も
シッカリしていることが多く
入居後のトラブルも少ないものです。

そんな中、
以前、あるオーナーさんから
自己にて所有するテナントビルの
入居者の募集依頼がありました。

長らく空室となっていましたので
内装をいま風にリフォームした上で募集を行なったところ
しばらくして県外の法人さんから入居の申込がありました。

早速、この法人さんについて調べてみたところ
業務の内容が、お客さんとトラブルになりそうな
詐欺のような怪しげな会社でした

いったんトラブルになれば
他のテナントさんや近隣の方々にも迷惑が掛る可能性や
賃料の未払い等のリスクがある旨をオーナーさんに報告し
この商談を進めるかどうか判断をゆだねました。

すると

OKです、貸しましょう。

と二つ返事が返ってきました。（笑）

さすがに心配でしたので
保証金をしっかり預かった上で
家賃保証会社に加入し
リスクの軽減を図りました。

入居後は、
やはり家賃の支払は不安定でしたが
他のテナントさんとモメることも無く、
また、トラブルになったお客さんが
事務所に乗り込んでくるようなこともありませんでした。

しかし、
この手の会社は身の引き際も上手く、
取引きをしたお客さんとのトラブルが大きくなりそうになると
あっという間に倒産してしまいました。計画倒産・・・

家賃の未払いがありましたが
会社が倒産しましたので
保証会社は代位弁済できなくなってしまいました。

これ以上、未払い家賃を増やさないためにも
まずは賃貸借契約を解除しなければなりません。

しかし、会社が倒産したからと言って
オーナー側から契約を解除できる訳ではなく
相手側の破産管財人から、賃貸借契約を解除する旨の
意思表示をしてもらわなければなりません。

また、原状回復の費用も
請求しなければなりません。

契約時に保証金を預かっていましたが
当社以外にも債権者が複数いた場合は
未払い家賃や原状回復費用も
全額相殺出来ない場合もありますので
破産管財人と相談の上、
サッサと保証金の清算を済ませました。

このときは
破産管財人の弁護士さんに恵まれたお陰で
オーナーさんの取りっぱぐれは発生しませんでしたが
運が悪ければ、債権が残る可能性もありました。

不動産投資にリスクは付きものですが
いくらイケイケの沖縄と言えども
予め怪しいと分かるものには
手を出さないのが賢明です。