不動産を売却しようとする人が最も関心があること

謝罪会見をするときは自分の心境等を語るよりも
影響を受けた方々への配慮を中心にするのが良いと感じます。浮気の謝罪の時もね（苦笑）

さて
不動産を売却しようとする人には
様々な思いがあるものですが
その中でも最も関心が高いのは
極論すると「いかに手元に残るお金を多くするか」です。（笑）

つまり。これは
「いかに高く売るか」で入って来るお金をジャンボマックスにして
「納める税金をいかに減らすか」で出ていくお金をミニマムにする
ということです。。

このうち
「いかに高く売るか」については
不動産市場の状況や
買主という相手方があることですので
自分の思いだけではどうにもならないこともあります。

それに対して
「税金をいかに減らすか」については
様々な税の仕組みを利用するかという
自分次第の面があります。もちろん税務署の監視の目はあります

日本の税制においては
不動産は贅沢品の扱いですので
様々な税金徴収の仕組みがありますが
その反面、控除や軽減などの仕組みも
たくさんあります。

そんなこともあり
不動産は節税効果の高い財産と言われ
相続税対策においても
不動産はよく利用されます。

不動産の売却においても
様々な税の仕組みがありますが
その中で、節税効果の大きいものに
「居住用不動産の3,000万円控除の特例」があります。

これは、簡単に言うと
自分で居住するための不動産を売却する際に
一定の要件を満たせば、
売却益から最高3,000万円までは
税金が控除できるというもので
居住年数に関係無く利用できる
使い勝手の良い制度です。

今どきの不動産は
購入した時よりも高く入れるのがトレンドですので
3,000万円の控除が出来ることによって
理論的には1,200万円分の節税になります。
（＝3,000万円×短期譲渡の税率40％）

ちなみに「一定の要件」とは
①住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
②別荘や一時的な仮住まいなど、居住を目的としない家屋ではないこと
③家屋を解体した場合は、解体した日から1年以内に売買契約を結び、
かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
（解体後、土地を駐車場などに貸していないこと）
④買主が身内ではないこと。
⑤3年以内に同様の特例制度を利用していないこと
などがあります

これらの要件をみると
普通に住居として使用していた不動産を売却する人のほとんどは
3,000万円控除の特例が利用できるものです。

そこで
最初の話に戻りますが
不動産を売却する人の中で
「税金をいかに減らすか」への思いが強すぎる人の中には
これらの控除や特例を何とかして使えるように
画策しようとする人も出て来るものです。

以前、県外であったケースでは
転売目的で不動産を購入した人が
転売益に対する税金を節税するために
この居住用不動産の3,000万円控除の特例を
利用しようと画策しました。

転売目的の不動産ですので
本来はこの特例は使えないものですが
このケースの売主は
居住用であることにするために
転売用の不動産に住民票を移しました。

不動産を転売した後
特例を利用して確定申告を行ったところ
しばらくして税務署から問合せがありました。

この不動産は居住用ですか？

家族の住民票の住居は
別の家にありましたが
最近は別居の夫婦も珍しくありませんので
そのシナリオで通すつもりでした。

では、生活の実態があることを示すものを提出して下さい。

税務署からは
水道・電気・ガスなど
生活していれば普通に発生する
光熱費等の明細を出すよう指示がありました。

電気の点けっぱなしくらいは出来ても
転売目的の不動産で、
水道やガスの消費は難しいものです。

結局、このケースでは
生活の実態を証明するエビデンスが提示できなかったため
結果的に3,000万円控除の特例は使用出来ず
そのぶんの税金を納付することになったそうです。

不動産の売却において
手元に残るお金をジャンボマックスにしたいという思いは
誰にでもあるものです。

しかしながら
行き過ぎたな対策は
税務署さまの目に留まるよう
出来ているようです。