不動産売買の落とし穴～分譲マンション編

おはようございます。

南にある台風の影響もあり
時おり強い北風の吹く沖縄です。

さて
不動産業では
様々な不動産に接しますが
中には不可解な不動産に出くわすことがあります。

以前、ある中古マンションの
売却の相談を頂いた際のことです。

そのマンションについて調べてみると
他のマンションとは違う
恣意的なものを感じました。

具体的には
マンションが分譲されたあと
敷地の一部が第三者に売却されていました。

通常、分譲マンションの土地は
所有権と借地に分かれます。

所有権の場合は
土地の登記に敷地権が設定されており、
それぞれの部屋の所有者が
各部屋の面積の割合に応じて
所有権を持っているケースがほとんどです。

それ以外にも
各部屋の所有者が
共有名義となって土地を所有している
マンションもあります。

売却の相談のあった分譲マンションも
敷地権が登記され、土地はマンションの区分所有者の
皆のものだったのですが、
その土地の一部が、マンションが分譲されて間もなく
第三者に切り売りされていたのでした。

理由や背景は何にせよ
そのマンションの敷地は
当初の面積より小さくなっているため
現在の状態は、建ぺい率・容積率ともに
築基準法に違反した状態となっています。

そして、随分先の話にはなりますが
将来建て替えを行なう時には
同じ高さや面積のマンションは
造れないということになります。

また、そのマンションは
駐車場についても不可解な点がありました。

マンションの駐車場は
通常、共用部分の扱いであり
マンションの居住者にて使用されるのが一般的です。

最近は車を所有車しない人も増えていますが
車社会の沖縄では、駐車場は必須です。

しかしながら
そのマンションは
敷地内に駐車場はありますが
その使用権は特定の人が有しており
マンションの居住者は
その人に駐車料金を支払って
駐車場を使用するという形態になっていました。

自分たちの土地なのに
その敷地上に存する駐車場が
第三者のものという
不思議な構図です。

これらの状況について
管理会社や管理組合にもヒヤリングしたのですが
その経緯等が書かれた書面や記録は
ありませんでした。

どのようにしたら
これらのことが出来たのか
不思議です。

いずれにせよ
マンションの分譲業者・管理会社・
当時の管理組合の役員たちが結託しないと
出来なかったことと想像します。

売却のご相談を頂いた方には
これらをご報告しましたが
何もご存じなかったです。

相談者の方は
不安を抱えることになってしまい
売却するか、それともそのまま自分たちで
住み続けるのか検討されることになりました。

仮に、その人が
このマンションを売却した場合
その不安は次の購入者にツケ回しすることになります。

不動産業者は、その買主に対し
それらを的確に説明しなければなりません。

しかし
そこまで調査出来ない不動産業者さんもあることでしょう。

そうなると
そのマンションの所有者の中で
これらの事実を知っている人と
知らない人とでトラブルになる可能性もあります。

不動産の取引きには
色々な落とし穴がるものです。