民法で規定する境界線からの距離50センチの強制力

台風2号さんの影響で、
昨夕から雨に見舞われている沖縄です。

さて、不動産の売買では
売買契約を締結する前に
【重要事項説明】を行ないます。

重要事項説明とは、
「契約を締結する前に
大切なことを今一度書面で確認しましょう」
という大切な行為です。

しかしながら、
多くの不動産屋の重要事項説明は
ハズキルーペが必須なくらい
小さな文字で記載された書類を
ひたすら同じ口調で読み聞かされるため
契約の当事者であっても
居眠りをしたくなるものです。（笑）

ちなみに
重要事項説明は不動産の売買に限らず
保険の契約等の際にも行なわれますが
保険の重要事項説明書は
虫メガネが必要なくらい文字が小さく
さすがの不動産屋もかないません。（笑）

そんな重要事項説明書の中では
「建物を建てる際に、隣地との境界線から
どれだけ距離を離さなければならないか」
という規定の有無について説明をする項目があります。

これを【外壁後退】と言います。

例えば、
区画整理が行なわれた地域の「地区計画」では
「建物の壁面は境界線から1メートル以上離しなさい」
というような制限があります。

この境界線からの距離も
全てが1メートルとなっている訳ではなく
地域によっては「2.5メートル以上離しなさい」
というところもあります。

お隣りさんとの距離が離れるので、ゆったりしてイイじゃないですか。あはっ

確かにそうですね。

お互いに壁の距離が離れれば
日当たりや風通しも良くなりますし
町全体もゆとりのある雰囲気になりますね。

しかしながら
境界線からの距離を離さなければならないということは
土地を購入する側からすると
建物を建てることができる面積が小さくなります。

例えば、100㎡の土地で
2メートルの外壁後退があった場合
建物を建てることが出来る面積は
理論上は36㎡となってしまいます。（建ぺい率36%・・・）

現実的には
外壁後退が2メートルの地域はほとんど無く
1～1.5メートルの地域が多いため
ここまで極端になるケースはマズありません。財産権の侵害にもなるし

なお、外壁後退については
先ほどのような制限の無い地域がほとんどです。

そうなると
「境界線めいいっぱいまで家を建てて良いのか？」
という話しが出てきます。

そんなの民法で「50センチ以上離しなさい」という法律があるじゃないですか。あはっ

確かに、民法の第234条では
「建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。」
という条文があります。

しかしながら
東京などの都会に行けば
境界から50センチ以上離していない建物が
たくさんあります。窓を開けたらお隣りの壁・・・

あれらは民法に反する違法建築ですよ。あはっ

そうとも限りません。

同じく民法の第236条では
「第234条の規定と異なる慣習がある時はその慣習に従う。」
という条文があります。

つまり、
他の法律や慣習で
「境界に接して建物を建てても良い」となっている地域では
民法の「50センチ以上」の規定にかかわらず
お互いの壁が隣接した建物を建てることが出来るのです。

とくに、土地の価格が高い都会では
隣地との間に無駄な空間を作ることなく
敷地めいいっぱいに建物を建てたくなりますよね。

さすがに、
ここ南国リゾート沖縄では
「境界に接して建物を建てても良い」
という規定のある地域はありませんが、
昔ながらの古い建物が建つ地域では
近接した建物があります。

また、最近の沖縄は
不動産バブルの影響もあり
一つの土地を細かく切って
複数の住宅を建てる住宅プランも増えていますので
何だかきゅうくつに感じることもあります。