人口減少で沖縄の不動産はどうなるの？

写真は本日の沖縄タイムス朝刊より

県外では黄砂と花粉が飛び交っているようですが
大陸の砂に有毒物質を混ぜると
犯人の特定が出来ないテロになると昔から言われています。。

さて、
総務省の発表によると
日本の人口は12年連続でマイナスだそうです。

これまで沖縄は
人口増加県の筆頭の優等生だったのですが
今回はご多分に漏れず
戦後初めて人口減少に転じたそうです。

なお、
「人口の増減」には
生まれた子供の数と亡くなった人の数との差引き(自然増減)だけではなく、
県外から沖縄への移住や異動等をしてくる人と
沖縄から県外へ進学や就職等で出ていく人との増減(社会増減)の
観点があります。
沖縄で悪事を働く半グレや活動家の方々も住民登録すればカウントされます

今回、沖縄が減少に転じたのは「自然増減」の方で、
「社会増減」については引き続き増加だそうです。

これらのことが、今後
沖縄の不動産にどのような
影響を及ぼすことになるでしょうか。

当社の見立てですが、まず、
地元の人たちの人口が減少する訳ですので、
これまでのように、「何でもカンでも建てれば売れる（借り手が付く）」
という考え方は変っていくでしょう。

しかしながら沖縄は
住宅の賃貸比率が高いこともあり
持ち家に対する潜在的なポテンシャルはあります。

また、そもそも
賃貸物件へのニーズは高いものがあります。

そうすると
賃貸から持ち家への住み替えや
築年数の古い物件から新しい物件への借り換えのニーズは
引き続き継続するものと思われます。

これらのケースにおいて、
不動産で重要なのは【立地】なのですが
地元の人たちにとっての立地の良さとは
「海が見える」とか「海に近い」というロケーションではなく
「子供の学校の校区が変らない」とか
「自分の(妻の)実家に近い」というような
地元ならではの観点が好ロケーションとなります。

ですので
一般的には「こんなところなのに・・・」
と思うような場所でも
土地や住宅が売れたり
借り手が付いたりしています。

その一方で
県外からの流入人口については
「せっかく沖縄に住むんだからやはり海が見える」とか
「海に近い」というロケーションの不動産のニーズが
継続するでしょう。

もちろん新都心などの
利便性の高いエリアの物件のニーズも
継続します。

つまり
人口の増減により
「引き続き伸びるエリア・物件」と
「衰退するエリア・物件」との
二極化・三極化となっていくことが予想されます。

また
県外から沖縄への「流入人口」に対しては
「安定した世界情勢」が前提となっていますので
ひとたび台湾紛争等の不安定が勃発すると
沖縄の不動産が一気にリスクと化してしまいます。

これらのことから
沖縄の不動産は
今はどこでもカシコでも
イケイケで取引がされていますが
人口の変動により、
イケイケの範囲が絞られてくることが予想されます。

それにより
今の売主も貸主も強気な売り手(貸し手)市場の
節目が変るエリアも出てくるでしょう。

また
沖縄の不動産は
「安定した世界情勢」が大前提ですので
それが崩れるようなことがある場合は
いくら順風満帆な不動産でも
すべてが総崩れとなります。