未登記の増築がある不動産の売買

夏本番となり、肌に照りつける日差しが
痛くなってきた沖縄です。

さて、
不動産の売買は同じものは二つと無く、
十人十色とは言われますが
それでもいくつかのパターンに分かれます。

その中の一つとして
未登記の増築部分がある不動産の売買が
あります。

建築基準法では
10㎡を超える増改築を行なう際には
役所に対し【建築確認】という申請・許可が必要となります。

10㎡というと僅かな面積ですので
世の中で実施されているほとんどの増改築が
該当します。

しかしながら、それに対し
世の中にはわざわざ建築確認を申請する人は
ほとんどいません。

なぜならば
建築確認の申請は有償の手続きである上に
申請書類は建築士に有償で作成してもらわなければならないからです。

そして
役所に対し建築確認の申請を行なわず
増改築を実施しても、ほとんどの場合
誰からもおとがめが無いのが実態です。

これらの理由から
増改築をするのにわざわざ確認申請は行なわないのです。

こうして世の中には
未登記にて増築された建物が存在し
何ごとも問題が無ければ
誰からも指摘されることもなく
存在し続けます。

しかし、
これらの未登記の増築部分がある不動産を
売却することになった際に
いくつかの問題が勃発することになります。

例えば
未登記の増築部分がある不動産が
増築によって所定の建ぺい率や容積率を
超えてしまっている場合です。

これは【違法建築物】になりますので
購入にあたり融資を利用しようとする場合
金融機関の融資承認がおりません。

金融期間は違法建築物には融資はしません。違法建築がバレない場合は、融資されるケースもあります

ですので、
違法建築に該当する増築がある不動産の場合は
現金での購入のみとなります。

しかしながら
違法建築のある不動産を
わざわざ現金で購入する人も少ないもので
実質的には売買は難しくなります。

また、違法建築ではないが
増築した部分を登記していない不動産を
融資を利用して売買しようとする場合は、
まず、増築した部分の登記を行ないます。

具体的には家屋調査士に依頼をし
増築した部分の図面を作成したり、
増築が行なわれたこととを
第三者に証明してもらったりの手続きが必要となります。

こうして
増築した部分の登記が完了すれば
金融機関も融資が出来るようになります。

そして、売主から買主に
所有権の移転も可能となります。

ちなみに、未登記の増築部分に対し
市町村の固定資産税が課税されていなかった場合
増築部分を登記することによって
過去5年にさかのぼって固定資産税が徴収されますので
ご承知置き下さい。

未登記の増築分がある不動産を売買する際には
まずは不動産業者にその旨を相談して下さい。