地震と台風に学ぶ不動産の滅失・毀損

桜の開花を一気に加速させる
暖かい週末となりそうです。

さて、本日で
東日本大震災の発生から11年となります。

日本は1995年に
阪神淡路大震災を経験していますが
東日本大震災の場合は
さらに津波と原発事故が加わり
大きな被害となりました。

被災された方々に
あらためてお見舞い申し上げます。

先日のブログでも書きましたが
当時は福島の原発が爆発する可能性が
高くなっている状態だったようです。

幸運なことに
たまたま爆発は逃れましたが
もし爆発していたら、放射能の影響で
北海道を含め東日本は廃墟となっていたと言われています。

そんな東日本大震災では
震源から約400キロ離れた首都圏でも
地震によって建物が破損する等の被害が発生しました。

その中には、
不動産購入のための売買契約は震災前に完了しており
あとは引渡しを待つのみという状態の人も
沢山いたそうです。

不動産の売買契約には
【引渡し前の滅失・毀損(きそん)】という
条文があります。

専門用語好きの不動産業界らしい表現です。（笑）

とくに【毀損】なんて
日常生活では使わない用語ですよね。

【滅失】の意味を簡単に説明すると
漢字から何となく想像できるように
滅んで無くなることです。

これに対し【毀損】は
滅失の状態までは行かないが
ものが壊れることです。

【引渡し前の滅失・毀損】とは
不動産の売買契約を締結した後
その不動産が無くなったり壊れたときの扱いは
どうなるかを規定したものです。

例えば、
売買契約を締結した後、
引渡しまでの間に地震が発生し
ガラスが破損した場合に
誰の費用で修復しますか？
というのが【毀損】の考え方です。

この場合は
引渡し前ですので
売主の負担でガラスを交換した上で
買主に引渡しをします。

これに対し、
【滅失】の場合は
売買契約を締結した後、
引渡しを受ける前に
津波で家が流されてしまったようなケースです。

この場合は
引渡しはもう不可能ですので
お互いに「無条件」で契約を解除することになります。

「無条件での解除」ですので
手付金等も返還することになります。

このように
【引渡し前の滅失・毀損】という難しそうな表現も
具体例を挙げて説明すれば
理解もしやすいものです。

沖縄の場合は、震災では無く
台風を例にするとより身近です。

不動産の売買契約では
難しい条文をそのまま読み合わせするだけのスタイルの
不動産業者も多いものです。

しかし、ただ単に
音読するだけであれば
漢字の読める中学生でも出来ます。（笑）

「宅建士」の知識とこれまでの実務経験を生かし
難しい専門用語を、より分かりやすく説明し
売主・買主に安心して取引をしてもらえるようにするのが
不動産業者の重要な役割の一つでもあります。