沖縄に多い借地契約の不動産の売買

台風18号は優秀なスパコンも迷わす
面倒なヤツのようです。

さて、沖縄には
たくさん借地の不動産が存在します。

その代表格は軍用地ですが
一般的には借地は所有するメリットがあまりないと言われていますが
軍用地の場合は国からの手厚い借地料が支給されるおかげで
借地ビジネスの大成功案件として
投資分野でも評価されています。

軍用地以外にも
建物の所有者が地主さんに毎年借地料を支払うという
一般的な借地の不動産もたくさん存在していますが
そのほとんどは、毎年の借地料の扱いで
モンモンとしているものです。

とくに昔ながらの借地の場合は
当時からの借地料がベースとなっているため
比較的安価な借地料となっているところも多く

ウチの土地は安く貸している

と日頃から不満を持っている地主さんも多いものです。

そんな背景がある中で
借地の上に建っている建物の所有者が
その建物を第三者に売却したいという
話も出てくるものです。

このとき、
「どのように進めて行ったら良いでしょうか？」
という相談を頂くことがよくあります。

そこで今回は
その大まかな流れや注意点等について
ご説明いたします。

借地上の建物などの不動産の売買で
ポイントとなる最初の点が
【借地契約の内容の確認】です。

借地の契約には
・旧法にもとづく借地契約
・新法(現行)の借地借家契約
の大きく2つの形態が有ります。

2つの違いを大ざっぱに言うと
・旧法の借地契約は借主側(借地人)が強く、
・現行の借地借家法は、地主と借主との間で
契約の条件を任意に規定出来るものです。

そして2つの見分け方についても
大ざっぱに言うと
・1992年以前に締結されたのもが旧法の借地契約で
・それ以降が現行の借地契約
となります。

ちなみに
借地について相談が多いのは
圧倒的に「旧法にもとづく借地契約」の方です。

こうして
借地契約の形態が区分できたら
次の作業は「借地契約書の内容の確認」です。

その中でも、
今回は建物部分の第三者への売却ですので
「借地権の譲渡」についての規定を確認しましょう。

ほとんどの契約書には
「借地権を譲渡する場合は地主の承諾を得ること」
という規定があります。

つまり
「借地の上に建っている建物を売却する際には
地主の承諾が必要」という前提条件が
これで確認できたことになります。

次は
その「地主の承諾」を得る流れについて書いていきますが
長くなりますので、続きはまた次回です。