沖縄に多い借地契約の不動産の売買(地主の承諾)

沖縄に接近する可能性のあった台風18号は
このまま消滅しそうです。脅迫未遂・・・

さて、
昨日の続きです。

借地上の不動産の売買において
地主との借地契約に規定されている
「地主の承諾を得ること」に入っていきます。

この状況において
借地上の不動産の所有者は
第三者へ売却したい思いが強いので
地主の承諾は容易に得られるものだと
思い込んでいる人もいらっしゃいます。

しかしながら
昨日も書きましたように
地主さんは、日頃から

オレの土地は安く貸しすぎている

と思っていますので
そう安々と承諾はしない・したくないものです。

また、
借地上の不動産の譲渡について
地主の承諾を得る際には
賃借人は地主へ「承諾料」を支払うのが一般的です。

ですので、仮に
地主が承諾をする場合でも
その時は出来るだけ多くの承諾料を取ってやりたいと思うのが
自然の心理です。

何だったら
これまで安く貸してきた地代との補填を
過去に遡ってまで青天井で請求したくなるものです。

このようなケースも想定し
地主への「承諾料」の金額の設定にあたっては
「借地権の譲渡価格の10パーセント」という目安が
まことしやかに存在します。

「借地権の譲渡価格」とは
賃借人が土地を借りている権利の対価で
土地の価格に「借地権割合」のパーセントを掛けたものです。

ちなみに「借地権割合」は
国税庁のサイトに掲載されています。

国税庁HP：https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r01/okinawa/okinawa/prices/city_frm.htm

これらの考え方をベースに
地主さんの承諾を得るための交渉を行なうことになりますが
地主と賃借人では、基本的に利害が相反しますので
当事者同士では上手くまとまらないことも多いものです。

地主の立場からすると
長年にわたり安く貸し続けてきたことに対する不満が根底にある上に
地主さんの性格的なものも影響してきます。

性格がアレな地主さんの場合は
世の中の承諾料のベースがどうこうなんて
関係無いですし、そんなアプローチでは
かえって反発を買うことにもなります。

そこで、
このような地主さんの存在も想定し
地主が承諾をしない場合には
代わりに裁判所の承諾を得る仕組みがあります。

時間と費用を掛ければ、その制度も出来ますが
その代償として、地主との関係は最悪となるでしょう。（苦笑）

ですので、
これらの地主との交渉に際しては
不動産屋に依頼をすることをお勧めします。

利害の相反する立場の当事者の間に入り
第三者としての調整を依頼できるとともに
不動産屋であれば、これらの
借地権や承諾料についての情報も
持ち合わせた調整が可能です。

なお、その際の
費用の有無は不動産屋によって異なりますので
個別に確認して下さい。

こうして、
地主の承諾が得ることが出来れば
ようやく不動産の売買の話に進むことが出来ます。