終活に伴う不動産の売却で発生するアクシデント

寒波の影響も有り
世の中はクリスマス一色ですね。沖縄以外は

さて
日本では高齢化が進み
現在は人口の約30％を占めています。

また、
医療や介護の発展により
長生きする環境が徐々に整いつつあります。国の財政はさらに悪化ですが・・・

そんな中
認知になる前に
手持ちの財産を処分される
いわゆる【終活】の準備を進められる
人も増えつつあります。

その終活の中で
もっとも複雑怪奇なのが
やはり不動産です。

不動産は現金と比較して
相続税の評価額が格段に下がりますので
節税の優等生と言われています。

しかし、その一方で
不動産は分筆や持分売りや共有名義は可能ですが
お金のように容易に分割することが出来ません。

また、
現金化しようとしても
時間が掛かるなど
流動性が良くないと言います。軍用地は流動性が高いですが

これらの理由から
手持ちの不動産をそのまま相続せずに
売却により現金化して相続する人や、
自己の老後の資金に充てる人も少なくありません。

しかし
先ほども書きましたが
不動産は売却して現金化するのに
時間を要することもあるため
その間に色々なアクシデントが発生することもあります。

たとえば
買手が見つかる前に
本人が亡くなってしまった場合は
残念ながら本人の目論見通りとはいかず
通常の相続モードになります。

また、
買手が見つかる前に
本人が認知になってしまうケースもありますが
そうなると契約行為は出来なくなります。

それでも売却したい場合は
【成年後見制度】という仕組みを利用する方法もありますが
成年後見人は本人寄りの立場で物を考えますので
「売却をしない」という判断をされてしまうこともあります。

また、
売却に際し家庭裁判所の許可を要したり
売却することになった場合でも
とにかく期間を要します。

これらのことから
成年後見人制度は、現実的には
なかなか使いづらい制度とも言われています。

それじゃあ家族信託があるじゃないですか。あはっ

確かに家族信託の方が使いやすいですが
これも本人が認知になってからは使えない仕組みです。

これ以外のアクシデントとしては
不動産の売買の契約締結後、
引渡しまでに本人がポックリ亡くなってしまうケースもあります。

この場合、
この契約は相続人が引き続くことになります。相続でモメている場合ではなくなります

また、
不動産の売買契約時には
ピンピンだったのに
引渡し前に本人が認知になってしまうケースもあります。

この場合は、実質的に本人では
所有権を移転するための登記の行為が出来なくなります。

登記をするためには
成年後見人制度を利用する方法もありますが
先程も書きましたように
時間を要する手続きですので
当初の予定通りのスケジュールでの
引渡しは出来なくなります。

その結果
買主側と話し合いをして
期間を大きく延長してでも
成年後見人制度を利用して所有権を移転するか、
または、不本意ですが、違約金を支払い
売主都合にて契約を解除する選択肢もあります。

本人が認知でも契約解除できるんですか？

民法上、
認知の人の契約行為は無効ですが
そこは実害・実情等を考慮して
買主の了解を得た上で、実質的に
契約解除を成立させることになります。

これらのアクシデントを考慮すると
相続や終活に関連することは
心身ともに元気で
意思能力がしっかりしているウチに
行動を起こすのが適切なようです。歳を取ると性格もゆがんでくるし