不動産を売却する際の売主の心構えと不動産屋のミッション（増築編）

こんなに狭い島なのに
帰省の人や観光客やゴッタ返しになりつつあり沖縄です。出掛けるのが億劫

さて、
不動産の売却の相談を頂いた際に、
単に売却価格を提案するのが不動産屋の役割ではありません。

世の中は
査定価格をサッとはじき出せることをウリにしている
フランチャイズ系の不動産屋もあれば
ネットの「一括査定システム」で
対応のスピードを競わせる風潮にもなっていますが
不動産には価格以外にも大切な点もあるものです。

ですので、多くの不動産屋は
単に査定価格の提案のみでなく
書類の確認や現地の調査をひと通り行ない
その上で、売却にあたってのポイント等を整理し
依頼者に説明を行ないます。

その中で、たとえば、
売却を検討している建物に増築部分があり
それが登記簿に記載されていない場合は
「増築登記」という手続きを行なわなければならない場合もあることを
売主さんにアドバイスします。

これは、
その物件を購入しようとする人が
融資を利用する場合に
建物に未登記の部分があると
金融機関での融資の審査が通らないためです。

ちなみに、沖縄でも
ご多分にもれず、未登記の増築部分のある
建物は多いものです。

たとえば、
庭や屋上に設置されているのを見かける
コンテナやプレハブの小屋も
床面積が10㎡を超えたものは増築扱いとなります。

既存の建物の壁を壊して
部屋を広くしたり
部屋数を増やしたりしてある建物も
増築となります。

また、
もともとは平家だったものを増築によって
現在は2階建てになっているという建物もあります。

そもそも、
ひと昔前の沖縄の鉄筋コンクリート造(RC造)の建物は
二世帯住宅を考慮し、将来、増築ができるよう
屋上に「角」と呼ばれる鉄筋部分を出しているものも多く
以前から増築文化がありました。（笑）

これらの増築の内容によって
増築登記を行なうためのハードルは変わります。

そのため、
売主さんによっては

融資を使うのは買主側の都合なんだから、
増築登記も買主にやらせたら？

とおっしゃる人もいらっしゃいます。

しかしながら
建物の登記の変更等を行えるのは
所有者である売主さんだけであり
買主には出来ません。

逆に、
第三者が他人の建物の登記を
変更できたら怖いものです。（苦笑）

その一方で
増築登記に掛かる費用を
売主と買主のどちらが負担するかという
考え方はあります。

しかし
「不動産登記法」という法律からすると
本来は、増築を行なった時点で
増築登記を行なう義務があったという観点からすると
増築登記の費用は売主さんが負担するのが一般的です。

また、
増築登記以外にも
増築には注意をしなければならない点があります。

それは
増築を行なったことによって
法律の制限に違反していないかどうかです。

具体的には
建ぺい率や容積率が超過していないか、
又は、建物の高さがオーバーしていないか
と言ったような点です。

もし
これらに該当すると
その建物は【違反建築物】となってしまい
銀行の融資は通らないのはもちろん、
現金で購入しようという人も
【違反建築物】となると購入を躊躇するものです。

建物に限らず
売却を検討する不動産には
どのような規制があり
それに対し現状がどうなっているかを
適切に調査し、アドバイスするのが
不動産屋のミッションです。さすがに地中のことは分からないけどね