不動産の買い手が見つからない時の奥義

暑さ寒さも彼岸までと言いますが
昼間の暑さはまだまだ衰えるところを知らない沖縄です。

さて
不動産の売買には色々なタイプがありますが
その中には、不動産業者が売主と買主の間に立って
いわゆる「仲介」を行うケースと
不動産業者が自ら「売主」となるケースがあります。

このうち「仲介」は
今どきで言うとマッチングアプリみたいなものですが
不動産の場合は、マッチングした後に
売買代金というお金の支払が発生します。パパ活みたいなもの（笑）

また、不動産の場合は
マッチングアプリでいうプロフィールは
売主側だけが公開しており
買主側は公開されている情報の中から
意中の人（物件）を見つけ出すことになります。

そして、
晴れてマッチングが成功したときに
不動産業者は仲介手数料という報酬を頂くことになります。

しかしながら
この仲介手数料は法律で
報酬の上限が決っています。いわゆる3%プラス6万円

よって、
マッチングが成就したからと言って
仲人である不動産業者は
青天井の報酬をもらえる訳ではありません。

その一方で
不動産業者が売主となる場合は
仕入に伴う費用と売買代金との差額が
不動産業者の利益になりますので
不動産が高く売れるほど
利益もウナギ昇りとなります。

ですので
世の中の不動産業者は不動産の仲介よりも
自らが売主となる方を好き好むものです。（笑）

しかし、
不動産業者が売主となるときには
「売れ残り」というリスクも伴うことになります。

とくに
分譲マンションや分譲住宅などの
販売戸数が多い物件では
結果的に数件の売れ残りが生ずることがあります。

これに対し、売主である不動産業者は
その物件を完売をするまでは
当該プロジェクトでの利益の確定が出来ないため
粘り強く販売活動を継続します。

しかし、それでも
相変わらず販売に苦戦することもあります。

そんなとき、ひと昔前に
売主である不動産業者が行っていた
奥の手がいくつかあります。

一つ目は大幅な値引です。

自らが売主として販売した不動産が
いつまでも在庫として残り続けるのは
販売経費の面でも、
また融資を受ける金融機関の評価の面でも
好ましくないため、損切りの感覚で
大幅値引をすることもあります。

沖縄でも、コロナの時には
とある分譲マンションで
1,000万円単位での大幅値引が行われたのは
記憶に新しいところです。

二つ目の奥の手は
不動産会社の社長自らが
その不動産を購入するケースです。

会社の在庫ですので
その責任として社長自らが
いったんその不動産を購入し
その後に第三者に転売するという
目くらまし作戦です。（笑）

三つ目の奥の手は
社員に購入させる方法です。

在庫の件数が多いときには
社長の購入だけではこと足りませんので
社員も動員して購入させるのです。

あくまでも一時的な措置ですので
社員が購入した後も、そのまま空室の状態で保有し、
しばらくしてから第三者に転売します。

これらを駆使することで
表向きは「完売」を達成することが出来ます。（苦笑）

これらの話は
ひと昔前は不動産業界の王道と言われていましたが
現在もその奥義が使われているかどうかは
定かではありません。。