不動産の見えざる線～境界トラブルのウラ側と解決法

オリオンビールさん上場おめでとうございます。
オリオンビルは沖縄の気候下で飲むからこそ美味しいと言われています

不動産の売買は
売主・買主の新しいステージに向けた
夢と希望に満ちたスタートですが
その一方で色々な「落とし穴」も存在するのが現実です。

例えば、
その一つが境界を巡るトラブルです。

境界なんて、測量屋さんに頼んで杭さえ打っちゃえば
問題無いですよね。あはっ

境界は杭が存在していない場合はもちろん
既存の杭が残っている場合でも
トラブルに発展することもあります。

ちなみに
既存の杭が存在しないとき
料金が安いからと言って
いわゆる「測量屋さん」に
境界杭の設置を頼む人もいらっしゃいますが
これだけではこと足りません。

その杭は、
お隣さんとの確認・合意が取れた
「確定測量」では無いからです。

そして、この確定測量作業は
国の資格である家屋調査士さんの
特権事項なのです。

また、このブログでは
隣人さんとの付かず離れずの関係構築を
よくご提案していますが
隣人との関係がコジれていると、
いくら家屋調査士さんであっても
隣人さんは境界確認のサインに応じてくれないものです。（苦笑）

こうなるともう大変で
安心な不動産取引どころの
雰囲気ではなくなります。（苦笑）

今回は、そんな境界トラブルの原因と
その解決方法について書いてみますね。

まず、不動産の境界には
【筆界】と【所有界】の二つがあります。

この【筆界】と【所有界】は
一心同体 少女隊 のようですが
実は似て非なるものです。

まず、【筆界】は
お役所様が決定・登録された「公法上の境界」で
変更することが出来ないものです。

たとえば、
隣地の所有者同士が合意したからと言って
役所に登録された筆界を変更することは出来ず
その境界は永続性を有します。

その一方で【所有界】は
隣人同士で自由に設定・変更出来る「私法上の境界」であり
当事者同士でのフレキシブルに取り決め出来る
やや不安定な境界です。

多くの場合、
この【筆界】と【所有界】は一致していますが
先程のように【所有界】は自由性があるぶん
いろいろな要素で変動する可能性がありまず。

例えば、【所有界】は
測量士が設置したものであっても
測量ミスや経年劣化により
正確性を欠くものである場合もあります。

また、
隣のオジーが雑草を伐採する際に
ウッカリ動かしてしまったなんて話もリアルにあります。（笑）

つまり、境界標は
必ずしも正しいとは限らないものなのです。

その結果、
「オタクの塀がウチに越境してる！」とか
「前の所有者との合意に基づく所有権界に設置しているから問題ない！」
といったようなことが起きる場合があります。

このように
不動産の境界に関するトラブルは
この【筆界】と【所有界】は別モノと考える人のところに
訪れるものです。

不動産の境界トラブルが発生すると
基本的には当事者間の話し合いでの解決が求められます。

しかし、先程のように
隣人との関係がコジれていると、
色々な怨念が働き、話し合いでの解決への道が遠くなります。

話し合いでの解決が望めない場合
次は法的な対応に進みます。

法的な解決のステージに進んだとき
これまでは【筆界】が重要視されています。

【筆界】はお役所さまが決めたものなので
それを尊重するという考え方からです。

そういった考え方から
境界のトラブル時には
「筆界特定」という制度が利用されることが多いです。

しかし、「筆界特定制度」を利用する場合でも
何かと時間・手間・費用がかかるものです。

法的な対応もそうですが
時間・手間・費用に加えて
精神的な負担も大きいものですので
基本的には隣人同士での話し合いでの解決を図るのが
無難です。