他人の土地を通行しなければならない不動産の売却についてのご相談

最高気温が20度を下回ると
さすがに半袖の人は少なくなる沖縄です。

さて、以前、
お客様から不動産の売却についての
ご相談がありました。

こちらのお客様が
売却を検討されている不動産は
目の前が他人の土地となっているとのことでした。

不動産の価値を決定する重要な要素に
「接道の有無」がありますが、
そのお客様の土地は公道に出るためには
その土地を通らなければならないという状況です。

しかしながら
お客様の敷地には
築30年の建物が建っていますので
当時に何らかの手続きを経て
建物を建てたはずです。

そういう推測のもと
早速、権利関係を調べてみました。

すると
そのお客さんの言うとおり
目の前の土地は他人名義となっていました。

先程の続きになりますが
建築基準法という法律では
敷地に建物を建てる際には
接道が必要となります。

この接道も
舗装された道であれば何でも良いというものではなく
「建築基準法で認められた道路」である必要があります。

逆に
外見上は道路に見える土地であって
「建築基準法で認められた道路」でないがために
建築や建替えが出来ない土地は
世の中にゴマンとあります。

この「建築基準法で認められた道路」は
基本的には公道なのですが
中には私有地（私道）であっても
役所の許可手続きを経て
「建築基準法で認められた道路」と
成り上がっているものもあります。

今回相談があったお客様の土地についても
過去に建物を建てる際に
第三者の私道部分について
「道路位置指定」という手続きを経て
「建築基準法で認められた道路」となっていました。

この「道路位置指定」については
廃止をしない限り存続することになりますので
将来の建替えも可能となります。

しかしながら
この「位置指定道路」も
無条件で建替えが可能となる訳ではありません。

例えば、
私道部分の所有者が構造物を設置するなど
過去に「道路位置指定」を取得したときから
道路の形状を変更している場合等には
建替えはOKとはなりません。

役所が建替えをOKするには
過去の形状が維持されていることが
前提となります。

とくに、
私道部分にブロック塀や物置等の構造物が設置され
道路の幅員が小さくなっている等では
建替えの許可は下りないため
当時の道路形状に原状回復する必要があります。

そうなると
私道の所有者へのお願い一辺倒となります。

過去のいきさつはよく分からんが、何でオレの土地なのに
オタクのために(構造物を)壊さなきゃならないんだ！

と言われるのが関の山です。

しかしながら
建替えが出来るようになるためには
ひたすら協力をお願いするしかありません。

菓子折くらいでは
済まない問題です。

場合によっては
構造物の解体・撤去費用の負担や
それ以上の費用負担も覚悟しなければなりません。

ご相談があったお客様についても
今すぐに建替えを行わないとしても
不動産の売却にあたっては
このあたりの権利関係を整理した上でないと
建替えの出来ない土地のままでは
なかなか買い手も見つからないですし
売却の価格も大幅に安くなります。

ご相談のあったお客様には
このあたりの状況を説明し、
実際に売却する際には
売却前の権利関係の整理で
それなりの時間と手間と費用が掛る旨を説明しました。

その上で
売却にあたっての今後の対応について
あらためて検討いただくこととなりました。