不動産を売却する際の基本かつ重要なポイント

新成人を契機にヤンキーは卒業しましょう。（笑）

さて、
不動産を売却する際には
いくつかのポイントがありますが
その中で基本的かつ重要なのが【接道と境界】です。

まず、接道については
「不動産は接道によって資産価値が左右される」
と言われるくらい重要なポイントです。

その接道にも
いくつかの観点がありますが
とくに大切なのは
「接道の有無と種別」です。

「接道の有無」については、それによって、
更地の場合は、その土地に建物を建てることが出来るかどうか、
既存の建物が建っている場合は、将来、建替えが可能かどうか
が決ります。

建築や建替えの可否により
その不動産の利用価値が変わります。

また、不動産を購入する側の視点からしても
将来、その不動産を売却することになった際に
買い手か見つかりやすいかどうかにも関わってきます。

そして、この「接道の有無」は
単に敷地が道に面しているだけでなく
その道が「建築基準法」で認められた道路かどうか
という観点でのチェックも必要です。

これが「接道の種別」です。

建築基準法で認められた道路である場合
その道路に対して、
敷地の間口が2メートル以上があるかのチェックも必要です。

また、
建築基準法で認められた道路であった場合でも
その道路の所有者が役所（公道）なのか
個人・法人（私道）なのかの確認も重要です。

公道の場合は
建築や建替えの際に
基本的には特段の制限はありませんが
私道の場合は、その所有者に対し
私道の通行や掘削等の承諾が必要になって来ます。

日本の法律においては
建築や建替えの可否には役所が介在しますが
私道の車両の通行や工事に伴う掘削等については
民民で対処しなさいというスタンスです。

ですので
敷地の前面道路が
建築基準法で認められた道路であっても
それが位置指定道路などの私道の場合は
不動産の所有者と前面道路の所有者が
直接コンタクトを取って
解決を図らなければならないのが現実です。

次に【境界】ですが
まずは、その敷地の境界が明確なのか、
そうで無い場合は
境界を明確にする必要があります

具体的には
家屋調査士に依頼して
敷地の境界を復元してもらいます。

境界を復元してもらった後に
「その境界で間違えないか」を
隣地の所有者に確認してもらうことになりますが
その過程において
近隣との境界トラブルが発覚することもあります。

また、境界が明確になったことで
境界上にあるブロック塀や建物の庇等の構造物の
越境の有無が発覚することもあります

また、越境については
地上だけでなく
水道管や排水管等の地中埋設物についても
越境が判明することもあります。

購入する側の視点からすると
これらの接道や境界に問題が無いことがクリアにならないと
なかなか安心して購入出来ないものです。

ですので
土地や土地付の建物の不動産を売却するときには
少なくとも【接道と境界】についての問題の有無を確認し
もし問題が懸念される場合には
それらを事前にクリアにしてから
売却をすべきであるということになります。