不動産のオーナーチェンジ物件の注意点

おはようございます。

今日は9.11の日です。
あの日、貿易センタービルが倒壊していくのを見て
強い衝撃を受けましたのを覚えています。

さて、
不動産の取引の中には
【オーナーチェンジ物件】というものがあります。

オーナーチェンジ物件とは
文字通り「オーナーがチェンジする物件」ではありますが
不動産の売買は、それ自体が
「オーナー(所有者)のチェンジ(変更)」でもあり
他の不動産取引との違いなど
一般の方にはわかりにくい表現でもあります。

オーナーチェンジ物件を簡単に言うと
「第三者に賃貸中の不動産を売買すること」
です。

対象となる不動産は
分譲マンションの1室から
テナントビル1棟など幅広いものが
対象となります。

沖縄のプラチナ不動産の軍用地も、
米軍(防衛省)に賃貸中の土地の売買ですので
ある意味、オーナーチェンジ物件に該当します。

オーナーチェンジ物件のポイントは
「賃借人との賃貸借契約はそのままの状態で引渡を行なうこと」
です。

ですので、例えば
第三者に賃貸している店舗物件の場合は
オーナーが変わっても、賃借人は
基本的にそのまま店舗を使い続けることになります。

オーナーチェンジ物件でよくある誤解は
その物件を購入した後
「自分たちがそこに住みたいから入居者に出て行ってもらう」とか
「自分たちがオーナーになったら家賃を値上げする」等が
簡単にできるものと思っているケースです。

繰り返しになりますが
オーナーチェンジ物件は
「賃借人との賃貸借契約はそのままの状態で引渡を行なうもの」です。

ですので
オーナーが変わっても
賃借人には、以前の契約条件がそのまま
承継されます。

そのまま承継されるということは
オーナーが変わっても
賃借人は退去する必要はありませんし、
新しいオーナーからの一方的な家賃の値上げに
応じる必要もありません。

そしてそれらは
新しいオーナーから賃借人への
あくまでも話し合いで行なわれるものです。

話し合いで解決しなければ
次は法的な手段となりますが
基本は以前の賃貸借契約が承継されますので
新しいオーナーの分が悪いです。

オーナーチェンジ物件とは
本来、賃料収入などの収益投資を目的としたものです。

その立場からすると、オーナーは
賃借人が安定して賃借してくれる方が
助かるのです。

賃借人にどうしても退去して欲しい場合、
今の日本の判例では、新しいオーナー側が
退去費用(引越し代や引越し先との契約金等)を負担し
賃借人がそれに納得することが求められます。

そうでなければ
賃借人が退去するタイミングを待つことになります。