将来のトラブル勃発の可能性があるミニ開発の火種

例年よりだいぶ早く九州でも梅雨入りが始まりましたので
沖縄の梅雨明けも早まるかも知れませんね。

さて、
沖縄の不動産で流行っているものの中に
ミニ開発があります。

ミニ開発とは
一定規模の土地を細かく分けて
宅地分譲を行なったり
建売住宅を販売するような形態です。

沖縄に限らず
建物を建てる土地が少なくなった市街地で
原野や山林などを開発業者が一括購入し
そこに小さな住宅街をつくり
ひと儲けするものです。（笑）

このミニ開発を行なうのにも
法律や条例等による制約がありますが
その中でも重要なのは、やはり【接道】です。

不動産においては、
建築基準法で認められた【道路】に接していなければ
原則、建物を建てることが出来ません。都市計画区域外は接道義務は不要

そういう意味でも、接道の有無は
不動産の価値を左右する重要な要因です。

ミニ開発においても
この接道は必須となりますが
その接道を確保するために
ほとんどの開発業業者は
敷地内に道路をつくります。

しかし、単に私道を通しただけでは
接道とはみなされませんので
その道路を【位置指定道路】として役所に申請し
建築基準法上の接道義務をクリアするのです。

こうして
ミニ開発内の土地に建物を建てることが
出来るようになり、開発業者は
ひと儲けできるようになるのです。

このようなミニ開発によってつくられた街は
世の中にゴマンとあるのですが
そこで問題になるのが
この【位置指定道路】です。

位置指定道路は
いったん指定されると
そのまま指定は継続し
将来の建替えの際にも有効となります。

しかしながら
位置指定道路は
役所に認められた道路であっても
そのままでは私道です。

中には、この位置指定道路が
自治体に無償譲渡される場合もありますが
自治体の中には将来の維持管理の負担等を考慮し
受取りを拒否するところも少なくありません。

こうして、世の中には、
位置指定道路の所有者の名義が、
ミニ開発を行なった開発業者のままという場合もあれば
分譲された土地の所有者全員の共有名義となっているところが
たくさんあります。

そうなると、
この位置指定道路の維持管理が問題となる可能性が
出て来ます。

以前、長崎で、不動産の管理を行なっている業者が
自ら所有する橋(私道)等にバリケードをして
住民側とモメた話しがありましたが
この私道も位置指定道路でした。

街が開発・分譲された後
第三者から私道を購入したこの業者が
橋の安全確保と維持管理が出来ないこと等を理由として
住民への橋の買取り又は通行料を請求を行ないましたが
住民がそれに応じなかったため、
安全が確保出来ないことを理由に
業者がバリケードを設置したものです。

なお、住民への請求に先立ち
業者は市への無償譲渡を持ちかけたようですが
道路の状況や今後の維持管理の負担の面を理由に
市は受取りを断ったようです。

この問題は訴訟となっていますが
この手の話しは裁判所も明確な判決を出すことは避け
和解での決着をしようとするものです。

なぜならば、世の中には
同様のリスクを持った土地がゴマンとあり
裁判所の判断がそれら全てに関わって来る
重大な判決になるからです。裁判所も影響力の大きい判決はしたくないもの・・・

ちなみに、
責任を感じてかどうかは分かりませんが
問題となっていた住宅街では
昨年、長崎市の負担によって迂回路がつくられました。

話しが発散してしまいましたが
ミニ開発を行なう際に必要となる敷地内道路については
このように将来トラブルを引き起こす可能性があるものです。

もちろん、
それらを予め予測・対処している開発業者さんもいますし
自分が生きている間は、運良くトラブルが勃発しない場合もあります。

ですが、このミニ開発は
ひと儲けだけを考えて分譲・開発されたものである場合は
将来、トラブルの元となる可能性があることを
知っていて損はありません。

先程の長崎の例も
迂回路の完成によって
住民の通行の問題は解消しましたが
不動産管理業者が所有している町内の私道には
水道や下水道管が通っています。

これらの維持管理や
建物の新築や建替えを行なう際に私道を掘削しようとする場合は
私道の所有者(不動産管理業者)の承諾が必要となるという問題が残ったままです。ハンコ代の請求が・・・