新築なのに個人が売主のワケあり不動産

（写真と本文は関係ありません）

台風5号が発生した影響で
梅雨明けが遅れることになってしまった沖縄です。

さて、今年の4月、
東京の八王子でアパートの外階段が落下し
住人が死亡する事故がありました。

事故の原因については現在調査中ですが、
直接的な原因については、
「階段と建物(通路・踊り場)の接合部分の部材(木材)が腐食したもの」
と言われています。

それ以外にも、
「階段との接合部分である通路や踊り場が鉄骨ではなく木造となっていた」とか
「階段部分の防水処理がされていなかった」などの
設計や施工にかかわる問題が指摘されています。

ちなみに、沖縄のアパートは
基本的に鉄筋コンクリート造(RC造)であり
階段部分もRC造となっていますので
八王子のアパートとは構造が異なります。

話しは戻りますが、
八王子のアパートを建築した工務店は
他にも約240棟のアパートを建てているそうですが
今回の事故が発生後、早々に自己破産をしました。

この工務店が施工した他のアパートでも
同様な事象が確認されており
今後のそれらへの対応や費用を考慮し
とっとと倒産させた方が都合が良い
という判断をしたものとも言われています。

通常、アパートを建築するにあたっては
確認申請・中間検査・完成検査が行なわれています。

今回、その確認申請～完了検査は
第三者の指定検査機関にて実施されていますが
申請内容のチェックと検査がキチンと実施されていたのかも
問われることになるでしょう

もしそこで何か手続き上の問題が発覚すると
今後、確認申請時の手続きが厳格になる可能性があります。

以前、マンションやホテルを建設する際の
構造計算書のデータを改ざんした姉歯事件でも
指定検査機関がその改ざんを見抜けなかったことが問題視されましたが
その結果、建築基準法が改正され、その後、しばらくの間、
確認申請に要する期間が大幅に延びることになりました。

ちなみに、今回の建築会社は、
施工上の問題だけでなく
他のアパートでは、契約上の問題もあることが
判明しています。

具体的には「契約不適合責任」逃れです。

建築会社が建築主となってアパートを建築し
それを第三者に売却する際、
建築会社は売主となって、
2年間の「契約不適合責任(瑕疵担保責任)」を負います。

しかし、この建築会社は、自らが売主とはならず
いったん社内などの関係者個人に売却した形とし
その後、第三者に売却していた事例もあるようです。

それにより、本来、建築会社が売主となって
「契約不適合責任」を負うべきものを
個人を売主にすることによって
この「契約不適合責任」を免責としたようです。

この手口は
沖縄の建築会社でもタマに見かけます。

本来は建築会社が売主として販売されるはずの新築の不動産が
なぜか売主が個人名義となっている物件です。

仮に法律的に問題が無くても
そのような手口を使おうとすること自体
いかがわしい会社です。

人気エリアの新築物件の場合、
転売による儲け目当てで
いったん個人が購入した後、
価格を上乗せして転売するケースもあるので
全てがそうだとはいう訳ではありません。

しかし、
正当な理由・背景が無いにも関わらず
売主が個人名義に変わり転売されている新築物件では
契約不適合責任を逃れる目的で
故意にそうしているケースもあります。
(新築物件が個人に名義変更された時点で「新築」とは言いません)