不動産の売却時の越境問題

連日のコロナの記録更新に
困惑している沖縄です。。

さて
不動産の悩ましい事案に
【境界問題】があります。

日本は狭い国土を
多くの国民(外国人も含む)で分け合っていますので
「自分の土地はここまで」という
縄張り意識が根底にあります。

とくに
土地の単価が高い都会などでは
その意識が一段と強いものです。

しかし、
私たちの日常生活を過ごして行く上では
とくに誰かが目くじらを立てない限りは
この境界問題が表立つことは無いものです。

そして
この境界の問題が最も勃発するのが
不動産を売買する際です。

それも
自分が不動産を売却する時だけで無く
自分の敷地に接する隣地所有者の誰かが
不動産を売却する際にも
この境界の問題が顕在化することになります。

それは、不動産を売買する際には
売主が自分の敷地の境界を明確にした上で
買主に引渡を行なうケースが多いからです。

仮に
売買契約の形態を
「公簿(登記簿の面積)での取引」とした場合であっても
売主には隣地との境界を明示する責務があります。

それは、
不動産の売買においては
「敷地の面積の大小」よりも「隣地との境界の如何」の方が
より重要であるという考え方からなのです。

この隣地との境界を明示する際には
家屋調査士により
境界点を復元測量しますが
このときに隣地との境界に対して
既存の塀が越境していることが
よくあります。

この【越境】は
皆さんが想像する以上に
世の中の多くの不動産に
ごく普通に存在するものです。

ここ沖縄でも、場所によっては、
過去に区画整理事業で分譲された地域にも関わらず
地域内の塀が軒並み越境しているところもあります。

これは区画整理事業においては
境界を確定する測量は
換地が全て終わった際に実施される一方で
実際の家や塀は、換地が完了する以前に
建てられてしまうという
タイムラグがあるからです。

さて
境界点の復元により
越境が発見された時の対応ですが
長くなりますので
続きはまた次回で。