不動産はカマボコの法則

日本の女子プロゴルフツアーが
今年も沖縄で開幕しました。

さて、昔から不動産は
カマボコに例えられることがあります。

例えば
日本の集合住宅の原型とも言われる「長屋」は
一つの建物の中に複数の住宅が存在するものですが
その横長の形からカマボコと言われることがあります。

最近の「連棟式」と呼ばれる住宅街も
この長屋スタイルが今風に変化したものであり
不動産業界の中では、この連棟式を
カマボコと呼ぶ人もいます。

また、
不動産業界においては
分譲マンションをカマボコに例えることもあります。

これは分譲マンションを販売する際に
ひと昔前は70～80㎡の3LDKが標準的なお部屋として
価格設定がされたものでした。

しかしながら
東京オリンピックが決定し
日本のいたるところで建設ラッシュとなり
資材の高騰や人手不足が加速すると
分譲マンションの価格も高騰しました。

それに伴い、例えば
これまでは一部屋が3,000万円台で販売されてマンションが
4,000万円台に値上がりしてしまいました。

すると
3,000万円台であれば購入できた標準的な顧客層が
手が届かなくなり、結果的にマンションの売れ行きが
低迷するリスクが出てきました。

そこで、マンションの販売業者は
これまで一部屋が70㎡台であったお部屋を
60㎡台に小さくしました

これにより
建築のコストが上昇しても
部屋の面積を小さくしたことにより
引き続き3,000万円台で販売できるようにしました。

このようにして、例えば
これまでワンフロアが6部屋で更正されていたプランを
7部屋にして販売する様子を
カマボコの細切れに例えるのです。

ちなみに
部屋の面積を小さくしたとしても
「3LDK」という売れ筋のファミリータイプの
イメージを残すために、各居室の面積も
小さくなります。

こうして、最近は
間取りは3LDKであっても
4.5帖や5帖などの小さい居室が多いのは
こういった背景があるからなのです。

また、
不動産バブルの続く沖縄では
分譲マンションのみならず
「軍用地」についても
カマボコ販売戦略が横行しています。

沖縄のプレミア不動産である軍用地も
価格が高騰し続けており
大きな面積の軍用地では
価格もそれなり高くなるため
購入層が限られるものです。

そこで
一筆の軍用地を
カマボコのように小さく細切れに分筆して
一筆あたりの価格を下げて販売することによって
購入できる顧客層を広げています。

このように
不動産をカマボコに例えて見ると
売り手側の心理がよくわかるものです。