不動産を買うのは最初と後のどちらがイイの？（つづき）

久しぶりに帰ってきた沖縄は
やっぱり暑かったです。

さて、
前回の続きです。

不動産を売買するタイミングについてでした。

周りにまだ建物が建っていないようなエリアで
分譲地を購入する際には
先行者には選択肢が多いというメリットとともに
未開拓エリアというリスクがあるものです。

その一方で、
後から購入する人は
お好みの場所を選ぶという選択肢は小さくなりますが
もろもろのリスクが低くなるというのが
一般的な考え方です。

このようなケースの場合、
多くの人は後者を選ぶものです。

不動産は高額な商品の売買ですので
購入に限らず、何かに付けて
より安心な方を選ぶというのは
自然の心理です。

しかしながら
その心理を理解している売主は
価格の設定を巧みに調整します。

後半に購入希望者が集まりそうであれば
土地の価格を先行組よりも高めに設定することもあります。

例えば
最初は坪単価10万円で販売していたものを
売れ行きに応じて、坪単価15万円に
値上げしていくようなケースです。

こうすることによって
先行して購入した人たちは
価格的にも得をした感が生まれます。

後半で購入する人たちは
当初と比較すると割高感はありますが
他の購入希望者というライバルの存在を意識して
そこは妥協しながらも購入することになるものです。

このように、
複数の土地の分譲の場合は
買主の心理を測りながら
売主が価格を調整することもありますが
分譲マンションの場合は
そうはいきません。

後半の売れ行きが良さそうだからといって
さすがに価格を値上げする訳には行かないものです。

分譲マンションの場合は
事業計画にもとづき
予め全ての部屋の価格が決定しているため
作戦としては、それらの部屋を
どのような順序で販売するかを
計画を立てます。

具体的には
全ての部屋を一斉に売りに出す訳ではなく
第1期から第○期に分け
販売していきます。

また、第1期分譲だからと言って
間取りや方角や眺望の良い
人気のありそうな部屋から
順に売りに出す訳ではなく、
2番手・3番手人気くらいの部屋も混ぜながら
販売していくものです。

そして
実際の売れ行き状況によっては
販売する順序を
その都度見直ししていくこともあります。

こうして
買主の心理を巧みに利用し
かつ最大公約数の買主を集めながら
売れ残りが出ないよう
完売に向けて販売していくのが
売主側の作戦なのです。