不動産売買の現場でよくある越境は放置しないのが鉄則

1月20日の大寒に向け
寒波がやって来るようですね。
旧暦の持つ文明力のすごさをあらためて感じます。

さて、
不動産の売買においては
【越境】という事象が頻出するものです。

まっさらな土地の分譲や
分譲マンションや新規の建売住宅等においては
一般の購入者が、直接的に【越境】という事象に
お目に掛かることはありません。

しかし、販売業者さんが、
それらを分譲する前に土地を仕入れた段階では、
近隣との何らかの越境は存在したかも知れません。

そして
越境を解消するなどの対策を施した上で
土地をいくつかに分けて分譲販売を行ったり、
分譲マンションの建設を行ったり
建売の販売をおこなっている可能性があります。

土地や中古住宅の売買に伴う越境で多いのは
境界線上に存在するブロックなどの塀です。

日本では
お隣さんとの敷地の境界に設置する壁などの境界物は
両者の費用負担で設置するというのが
昔からの長い間の慣習でした。

これが、木製の壁から
ブロックなどの塀に変り
今でも継承されています。

その慣習から派生して
本来は両者が費用負担すべきものが
片方の土地所有者のみが費用負担をして
境界線上に塀を設置するケースも出てくるようになり
そこに越境という事象が発生することになります。

もしかしたら
隣の土地の所有者も
「相手側に費用負担させるくらいならば
当方で全額負担しましょう」という善意の気持ち
であったかも知れません。

しかし、その後
年数が経過し、土地の所有者に変更が発生したりすると
これらの経緯も分からなくなり
そのうちに「境界線上にお隣さんの塀が建っている」
という越境に変わっていくのです。

越境が判明しても、
すぐにその塀を壊すケースは少ないものです。

多くの場合は
「越境者は将来の建替え等の際に、自己の責任と費用負担において
当該の塀を取壊し、越境を解消する」という覚書を取り交し、
現況のままで引き渡しをおこなうことになります。

そして、晴れて越境の塀を取り壊すことが出来た際は
今度はお互いの敷地の中に、
それぞれがブロック等の塀を建てるか
もしくはどちらか片方だけが塀を建てます。

こうして、「境界線上の越境物を無くすとともに
隣地との間に立てる塀については境界と所有者を明確にする」
というのが、将来的にモメごとを作らない・残さない
今どきのスマートなやり方なのです。

何だか土地も勿体ないですし、非効率ですね。

そう思われるかも知れませんが
越境には大きな問題もあります。

一つは
自分の敷地内に隣地からの越境があると
将来の建替えの際に、越境されている部分の面積が
建替え時の敷地面積から除外されるため
建替えする建物の面積や容積が小さくなる場合がある
と言うことです。

敷地に十分な余裕のある場所であれば
影響はありませんが、
坪あたり数百万円するような都会においては
越境部分の土地面積や建物の面積の変更は
資産価値に大きな影響を及ぼします。

また、問題の二つ目は
越境が長期間存在することによって
「時効取得」という被害にあう可能性が有る点です。

日本には、表向きは
社会的な混乱を避けるという理由から
【時効取得】という制度が有ります。

この時効取得は、簡単に言うと
「善意無過失で10年間、悪意過失でも20年間
自分のものにするという意思で占有すると、
その起点に遡って、土地を自分のものに出来る」
という民法の考え方です。

この民法は
土地を窃取された側が一方的に
大きな負担と損害を被る最悪な制度と
揶揄されることもあり、
実際に、この時効取得を利用(悪用)し
他人の土地をマンマと手に入れている事例も
たくさんあります。

法律が悪用を認めている訳ですので
対抗手段を知らない弱者で
泣き寝入りさせられている被害者も
たくさんいます。

話が遠回りしましたが
そのような事態に巻き込まれないためにも
不動産の現場でよくある越境に対しては
まずは状況の正確な把握、
越境の解消又は覚書の取り交し等
きちんとした対処が必要です。

不動産の売買において、
これらは不動産業者がサポートしますが
越境の状況を把握するための測量の費用や
隣地所有者に覚書にサインをもらう責任は
土地の所有者さんとなります。