マンションの修繕積立金不足問題の根本原因

半月前までは窓を開けて掛け布団無しで寝ていたのに
今では夜中にオシッコで起きるくらい
涼しくなった沖縄です。（笑）

さて、
活況な不動産市場に後押しされ
新築の分譲マンションの売れ行きも好調です。

数年前のコロナの時には
沖縄でも1部屋あたり1,000万円の値引をする
マンションが出るくらい
大変な時期がありましたが
今ではそんなこともすっかり忘れ去られています。

そんな分譲マンションの乱立と平行し
大規模修繕工事等と修繕積立金（以下「積立金」）の課題が
顕在化しつつあります。

ちなみに、日本も
20年くらい前までは
「大規模修繕工事って何？」
という時代でした（笑）

話は戻りますが
国が示すデータですので古くて恐縮ですが（笑）
国交相が2018年に実施した調査では
日本の分譲マンションの全体の3分の1で
積立金が不足しているそうです。

また、
未回答や状況が不明というマンションが
約3分の1だそうです。

つまり、全体の3分の2のマンションで
積立金が不足している可能性がある
という状況です。

ちなみに
「積立金の不足」とは
今後の大規模修繕工事や
共用設備の更新に伴う工事費に対し
管理組合として積立金の合計が足りないという
状況のことを言います。

それから5年が経過し
新築マンションがワンサカ建てられたり
古いマンションが解体・立替えされたりして
全体に対する割合としては改善されているかも知れませんが
管理組合で改定が行なわれていなければ
積立金が不足しているマンションの
絶対数としては変わらないものと考えられます。

この状況に対し
管轄の省庁である国交相は、今後
積立金の段階的な値上げの推奨目安を
示す方針だそうです。

つまり
「積立金は毎年値上りしていくものです」
という認識を世の中に植え付けていこうというものです。

しかしながら
の現場として
修繕積立金の額の改定は
管理規約の変更ですので
全体の4分の3の賛成が必要となります。

たしかに
積立金の段階的な値上げに対する
世の中の理解が高まれば
賛成を得るためのハードルも下がるかも知れません。

しかしながら
積立金を段階的に値上げする度に賛成をとるのは、
管理組合の役員としての負担も増えるものです。

それよりも
なぜ必要な積立金の額と実態とが乖離しているのかの
根本原因も対策すべきではないでしょうか。

その原因は、
マンションの販売業者が、
マンションを売りやすくするために
積立金を意図的に安くしているためです。

もし、
積立金が最初から高いと

げっ、毎月こんなに掛るの

と分譲マンションが敬遠され
管理費や積立金が無い
一戸建てを選択する消費者が増えてしまいます。

不動産屋が大好きな
「家賃なみで家が買えます」ってヤツです。（笑）

それを阻止するために
マンションの販売業者は
新築時には積立金の額を最小限に抑え
見栄えを良くしているのです。（苦笑）

これが、
大規模修繕工事等と
必要な積立金との乖離を生んでいる
根本原因なのです。

ですので、国交相が
マンションの販売業者に対し
「将来必要となる積立金の額で最初から販売しなさい」
と指導すれば問題は解決します。（笑）

国交相は管轄省庁ですので
それくらいの指導もしやすいはずです。

しかしながら
国交相も大手のマンション業者とはアレの関係ですので
「そんなことをしたらマンションの売れ行きが下がる」
と反対されるため、そんなご指導は出来ません。

彼らの
献金や選挙等のマイナスの影響を考慮すると
大手のマンション業者への指導など
出来る訳がありません。（笑）

ということで
「段階的な値上げを推奨します」という方に
そのツケがまわってくるのです。（苦笑）

もし
国交相のお偉いさんたちが
このブログをみていらっしゃいましたら
そろそろ、しがらみをほどいては
いかがでしょうか。