不動産を細切れにして売るときはご注意を

わずかに肌寒さを感じる日が続きそうな
今週の沖縄です。

さて、ここ数年、
高値を維持している沖縄の不動産ですが
沖縄の観光資源の一つである「海」をキーワードとした一部のエリアは
いまだに土地の価格が上昇しています。

例えば、分譲地では
これまでは1区画2,000万円前後で購入できた土地が
1区画3,000万円前後に値上りすると
購入する側としては
どうして損をする気分になるものです。

これに対し、不動産の世界では
【カマボコ手法】を使って
買い手の思考回路を操作します。

この【カマボコ手法】は
分譲マンションでもよく使われる手法ですが、
例えば1フロアあたり
これまでは床面積75㎡の部屋を3,500万円で6戸販売していたのを
相場の値上がりに伴い、価格はそのまま3,500万円ですが
床面積を65㎡に小さくし、計7戸を販売する手法です。

つまり購入者の値上げ感を軽減するために
価格の見た目は同じですが
カマボコをより薄く切って
そのぶん数多く販売するものです。

しかし
日本のマンションでは
3LDKの間取りが標準的であるため
床面積は75㎡から65㎡に小さくなっても
間取りは2LDKとはせず、3LDKのままです。

そのため
最近の分譲マンションは
ひと昔前のマンションと比べて
一部屋当たりの帖数が軒並み小さくなているものです。

土地の場合も同じで、例えば
これまでは50坪2,000万円で4区画を分譲していたものを
価格はそのまま2,000万円で、
そのぶん土地の面積を40坪に小さくして
計5区画販売するケースが増えています。

これらの多くは
土地の相場が値上がりしたことによるものであり
いた仕方のない面もあります。

これと似たようなことが
沖縄のプレミア不動産である軍用地でも発生しています。

軍用地の場合は、もっと露骨であり
例えば、50坪3,000万円で購入した軍用地を
10坪1,000万円に分筆(分割)して
合計5,000万円で販売するようなケースが
横行しています。

先程の分譲地や
分譲マンションの場合は
土地や相場の値上げへの対策でもあるのですが
軍用地は転売目的で購入されることも多いため
目的が少々違います。

例えば先程のケースでは
1件当たりの単価を1,000万円にすることで
購入者が買いやすくなるというメリットがあります。

しかしながら
3000万円だった軍用地を5つに分筆しただけであれば
本来は単価600万円(=3,000万円÷5)になるものを
ふっかけて 1,000万円で販売していますので
買い手の利回りは当然悪くなります。

軍用地には「倍率」という指準があるため
現実は、ここまで上手くいかないものですが
転売による利益が主目的ですので
似たような例はあるものです。

ちなみに
軍用地は投資物件でもあるため
個人や法人で軍用地を購入したあと
先程のように分筆(分割)して販売しているケースも横行していますが
不動産の免許を持たない個人や法人が
1つの土地を分筆して販売するのは、
無免許営業として宅建業法違反になりますので
お気を付けください。軍用地の場合はグレーですが