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収益不動産は所有し続けた方が良いのか・売却した方が良いのか(賃貸市場編)

沖縄の収益不動産の買い時と売り時

おはようございます。

明日はこの冬(?)一番の
冷え込みになる見込みの沖縄です。最高気温15度

さて
昨日の続きです。

昨日は
「収益不動産」の保持について
業者の画策面から整理しました。

本日は、
収益の元となる「賃貸市場」の面を
①市場動向
②退去時の原状回復
③経年劣化と資産価値
④家賃
の4点から整理していきます。

①市場動向

日本の賃貸市場は縮小していくと言われています。

その根底にあるのは人口の減少です。

日本で人口増加県トップの沖縄でさえ
5年後の2025年からは、
人口が減少していくと言われています。

ここ数年のアパート建築ブームの影響で
沖縄にも賃貸物件がワンサカ建てられています。

さらに低価格の戸建ても
ジャンジャン建てられています。

これらも、
これまで賃貸で住んでいた人たちを取り込み
賃貸の需要を食いつぶしています。

②退去時の原状回復

ひと昔前は
入居者が部屋を退去する際は
入居者自身が室内をキレイにして出て行くというのが
当たり前のことでした。

・黄ばんだ壁紙、障子、ふすまの貼替え
・すり減った畳の表替え
・専門業者によるハウスクリーニング
・カギの交換・・・etc

これらの費用は、
オーナーが入居者から預かっている敷金から
差し引くのが一般的でした。

しかしながら
世の中はスッカリ変わり
今やこれらはオーナーが負担するのが
一般的に変わりました。

今年4月の民法改正でも
これらを肯定するようになります。

③経年劣化と資産価値

建物や設備は
年数の経過とともに劣化します。

単なる劣化だけであれば良いのですが
故障や支障が発生します。

設備の故障は
その都度、修理や交換費用が発生します。

故障する設備には
エアコン、給湯器、ウォシュレット、ガスコンロ
等がありますが、交換となると
10万円を超える場合もあります。

建物も約15年が経過すると
屋根や外壁やサッシ周りのコーキング等が劣化します。

放っておくと雨漏り等の原因となるため
塗り替え等の補修が必要となり
金額は100万円を超えることもあります。

しかし、こうして、
建物や設備をどんなに補修したとしても
それは人間のアンチエイジングと一緒で
劣化を止めたり遅らせたりにしか過ぎません。(苦笑)

よって、資産価値という面では
下がっていく一方です。

②家賃

一般的に、賃貸物件における家賃は
建物の年数の経過に伴い下がっていくものです。

不動産バブルの沖縄では
宮古島やモノレールの延線地域などでは
家賃が値上がりしている地域もありますが
通常は横ばいか下がっていくものです。

以上の①~④の観点で見ると
オーナーの負担は増えていくのに
家賃は下がって行く。
そして資産価値も下がっていき
市場の見通しも厳しい。

このように、
今後、収益物件は
ワリが合わない状況が進むと言われています。