沖縄のプレミア不動産【軍用地】が市場に出回らない理由

台風も同じところに停滞して
飽きないんですかね。。

さて
沖縄の不動産市場の中で
プレミア不動産と言われているのが
【軍用地】です。

軍用地は
沖縄にある米軍の関連施設向けに土地を有償で貸して
その借地料を頂くというもので
嘉手納や普天間などの基地(飛行場)だけでなく
各種の訓練施設や軍人さんやその家族の住宅・生活エリアなど
幅広い施設が対象となっています。

軍用地は借地ですので
通常であれば借地料は二束三文程度で
地主さんの儲けになるような話しでは無いのですが
軍用地の場合は、土地を借りているのが米軍、
そしてその借地料を支払っているのが防衛省ですので
安定した収入が見込めると言うこともあり
借地にもかかわらず、高値で売買がされています。

軍用地は
地元の個人の地主さんだけでなく、
法人が会社の資産としても所有していますし
地元の市町村や区（自治会みたいなもの）も大量に保有しており
そのお陰でみなさん潤っていらっしゃいます。貴重な不労所得

県外のお客様と
沖縄の不動産についてお話しをする際に

そう言えば、沖縄の軍用地って、情報があまり出回ってないですよね

と聞かれることがあります。

確かに、
土地・一戸建て・中古マンション等と比較すると
軍用地の販売情報は、あまり県外に流通していません。

その理由について
主なものをいくつかご紹介いたします。

軍用地が人気であること

先程も説明したように、
軍用地は取りっぱぐれのない安定した収入であるとともに
毎年値上がりしていることもあり
売却時のキャピタルゲインも見込める手堅い不動産です。

さらに借地ということや
地目も宅地では無いため
税務上の評価額が低いため
固定資産税などの保有コストが安く、
また、相続などの節税効果が大きい商品です。

これらイイことづくめですので
沖縄の地元でも「軍用地を買いたい」という人が
絶えずいらっしゃいます。

このように、
地元の中だけで十分な需要があるため
わざわざ県外にオイシイ情報を流出させる必要がないのです。

物件数が少ないこと

そんな需要が沢山ある中でも
沖縄の軍用地の面積は限られていることや、
儲かって仕方が無い軍用地を
わざわざ手放す地主は少ないということもあり
軍用地の販売物件は少ないものです。

ということで
そもそも販売される物件数が少ないため
県外にまで情報が出回らないのです。

軍用地が宅建業法の規定外であること

軍用地は土地の売買ではあるのですが
沖縄の米軍施設内は基本的に「用途地域」外の土地ですので
宅建業法が適用されない土地です。

そのため、通常の不動産は
売主から専任で売却の依頼を受けた場合に
登録しなければならないレインズ(不動産業者間の物件情報システム)への
登録が不要となります。

こうして、
合法的に売却物件の情報の囲い込みが出来るため
軍用地の売買情報が同業者間でも流通しないのです。（苦笑）

売主から仲介手数料をもらえないこと

上記のオイシイ背景から
通常であれば、軍用地は売却せずに
保有し続けるものです。

ですが、それでも軍用地を売却するということは
売主側に経済的な事情があり
泣く泣く軍用地を手放さざるを得ない
と言ったような背景があるものです。

または、人気の軍用地を売却して
値上がり益を確定させるという背景もあります。

通常、不動産を売却する際には
売主側にも仲介手数料が発生しますが
上記のように経済的な事情がある場合は
仲介手数料も取りづらいものです。

また、値上がり益を確定させるような売主は
軍用地が超人気物件だということを
十分に承知している強気な売主ですので
仲介手数料を支払わない人も多いものです。（苦笑）

これらの理由から
軍用地の売買では
売主側からは仲介手数料が取れないことが多いものです。

そうなると
軍用地の売却物件を扱っている不動産業者は
買い手側からのみ仲介手数料をもらうことになります。

それを他の不動産業者に紹介して成約となると
もらえる仲介手数料が半分に減ってしまいます。

軍用地は、人気の物件ですので、
放っておいても自社独自で買い手が見つかるのに
わざわざ同業者に軍用地の売却物件を紹介して
仲介手数料を半分にしたくはないため
軍用地の売却物件を持っている不動産業者は
他の不動産業者に情報は開示したくないものです。

こうして、ここでも
物件情報の囲い込みが発生するものです。

それ以外にも
沖縄の軍用地の情報が
県外に出回りにくい理由がありますが
長くなりますので続きはまた次回で。