築30年以上の分譲マンションでは既存の○○に注意が必要です

来週の今ごろは
沖縄に台風が近づくという予想があるようです。

さて、現在
沖縄では分譲マンションの人気が
再燃しています。

それまでもイケイケだった分譲マンションが
数年前に訪れたコロナで
急に売れ行きが怪しくなりました。

その時には、
販売価格を1,000万円値引する
新築マンションも出てくるくらい
先行きが不安視されていました。

しかし、それから暫くすると
コロナ禍のリモートワークや
引きこもり 巣ごもり等も後押しとなり
再び分譲マンションへの需要が戻ってくるようになりました。

とくに中古マンションは
既存の立地の良さを
すぐに享受することができるメリットもあり
築浅からビンテージものまで
築年数にかかわらず人気が続いています。

しかし、
不動産は経過年数に応じた「経年劣化」が
必ず付きまとうものであるため
色々と注意が必要な点があります。

また設備の経年劣化の話ですか？あはっ

設備ではありますが
今回は給排水管の話です。

分譲マンションでは
お部屋で利用する飲用水や
キッチンなどの水廻りの排水は
配管を通って供給・排水されています。

その配管については
今から30年くらい前までは
金属素材のものが使用されていたため
それが約30年が経過すると
配管の腐食により
水漏れを起こすようになります。

いわゆる【漏水】です。

この漏水を防止するには
既存の給排水管を新しい配管に交換するのが
根本的な対策となります。

しかし
築年数の古いマンションでは
ある問題に遭遇することがあります。

それは給排水管の配管ルートです。

１．床下の空間を配管が埋設されているケース

まずは、
自分の部屋が二重床となっており
既存の給排水管が、
自分の部屋の床下の空間を通っているケースです。

最近のマンションは
ほとんどが二重床となっています。

この場合は
自分の部屋の床をはがし
既存の配管を撤去して
新しい配管を布設することで
一定の費用を掛けさえすれば
漏水のリスクを軽減することが出来ます。

床下配管（更新後）

しかしながら
既存の配管が異なるルートを通っている場合には
費用負担以外にも問題が出てくることになります。

２．床下のスラブ内に配管が埋設されているケース

その異なるルートの一つが
床下のスラブ(コンクリート)内に埋設されているケースです。

昔のマンションは
室内の天井高を確保するために
現在のように床下に空間を設ける「二重床」という考え方は
主流ではありませんでした。

すなわち
床の下は直ぐにスラブです。

そうすると
室内の給排水管は
その床下のスラブに埋め込まれているという
ケースも少なくありませんでした。

そうすると
既存の給排水管を交換するとなると
その床下のスラブを削らなければ
ならないということになります。

床下のスラブを削るとなると
かなり大がかりな工事となりますし
床の強度にもかかわる工事となります。

また
工事期間中の騒音や振動は
他の部屋にも大きな迷惑と負担を掛けることになります。

そこで、その代案として
既存の床の上に新たに床下の空間を作り
そこに新設の給排水管を通すという方法があります。

しかしながら、この場合は
床下の空間を作った分、
天井高が低くなると言うデメリットがあります。

３．スラブ下配管のケース

もう一つの配管ルートが
「スラブ下配管」と呼ばれるものです。

これは
自分の部屋の給排水管が
下の階の部屋の天井の中を通っているケースです。

何でわざわざ下の部屋の天井を通すんですか？あはっ

確かにそう思いますよね。

これは、そもそもは
先程と同様に自分の部屋の天井高を確保というのが
主目的です。

その上で、
先程の床下のスラブに配管が埋設されているものとの違いは
配管の勾配です。

給排水管のうち、排水管については
排水が自然に流れていくために
配管に一定の角度を設けて布設する必要があります。

この勾配を設けるのに
スラブの中に埋設するよりは
下階の天井に配管する方が
工事が容易だからです。

しかしながら
下階の天井の中に
自分の部屋の配管が通っているとなると
その配管の鋼管は容易ではありません。

人様の部屋の天井を解体し
配管の工事を行なうとなると
下階の人との協議等
工事の計画さえも容易には出来ません。

そのため
スラブ下配管のタイプのマンションについては
スラブ下配管の部分をマンションの「共用部分」と定義し
管理組合の管理扱いとしているところが多いものです。

このように
床下スラブに配管が埋設されているケースや
下階へのスラブ下配管のマンションは
沖縄にも存在します。

築30年以上の中古マンションを売買する際には
自分たちの部屋の既存の給排水管が
どのルートを通って布設されているかを
確認するようにすると
それらを更新する際のハードルも見えて来ます。