完成間際の新築分譲マンションが解体されるという不動産の闇

お漏らしをしたような
朝からドシャ降りの沖縄です。

さて、最近
東京の国立市で分譲予定だった新築マンションが
来月7月の完成間近になって
急遽解体されることになったことが
話題になっています。

解体というのは
事業の中止ということですが
それに伴っては、当然、これまでに発生した建設費用や
購入者への解約金や解体費用など
会社にとっても多額のマイナスになる事案です。

その当事者である
マンションの分譲会社の積水ハウスさんからは
「景観への影響を考慮したため」とのコメントが出ていますが
完成間際のマンションの解体には
不動産業界の闇のイメージにも合致していることから
不動産マニアの間では色々な憶測が
飛び交っています。

例えば、まず
どうして、事業中止の判断が
完成間際のこの時期になったのかという点です。

積水ハウスさんによると
「近隣住民への説明を重ねてきたが
合意を得られず断念した」というような
コメントを出されています。

しかし
ちまたの専門家の方々のコメントの中には
マンションを購入した人たちとの売買契約において
事業中止に伴う解約金をミニマムに抑えるための
タイムリミットが迫ったためではないか
という説もあります。

通常、マンションを購入する際には
売買契約時に代金の一部として「手付金」を支払い
残りの大半の金額は、引渡し時に支払います。

また、
マンション購入後に、買主又は売主が
契約を解除する手段の一つとして
「手付金の放棄（倍返し）」があり
この手付放棄による解除が出来るのには期限があります。

今回は売主側からの解除になりますが
それが手付放棄による解除の期限内で
売買契約の解除が出来たとすると
仮に手付金を500万円だとすると
積水ハウスが買主に支払うペナルティーは
総額9,000万円（＝500万円×18世帯）で済む計算となります。

これが「手付解除の期限」を過ぎてしまうと
違約金は売買代金に対しての比率となり
その比率を20%、お部屋の平均価格を8,000万円とすると
違約金の総額は2億8,800万円（＝8,000万円×20%×18世帯）
にハネ上がります。

ですので
事業の中止に伴うペナルティーを
最小限に抑えるためのタイムリミットであったこの時期が
中止判断・公表の時期になったというのが
一部の専門家の方々のシナリオです。

しかしながら
積水ハウスさんクラスの大手の会社になると
ペナルティー金額が約2億円ハネあがったところで
大きなダメージではありません。

それよりも
株主への対応を考慮したため
この時期の判断・公表になったのではないか
という説もあります。

積水ハウスさんの株主総会は4月末です。

完成間近のマンションの解体となると
その損失を含め、総会において
株主から経営者がつるし上げの刑にあうのは
まぬがれないでしょう。

そこで
今回の株主総会を乗り切るために
事業中止の判断・公表の時期をあえてズラしたという
シナリオです。

まぁ、
来年の4月の総会まで引き延ばしが出来れば、、
株主の多くは記憶が薄まっているでしょうし
中にはすっかり忘却している人もいることでしょう。（笑）現代社会はみんな色々と忙しい

ちなみに
積水ハウスさんは
2017年に東京の五反田の土地の購入で
地面師に55億円をダマし取られたこともありますので
株主総会の乗り切り方はマスターしていらっしゃいます。。

しかしながら、
その地面師の事件の時もそうですが
闇社会とのつながりもウワサされていますので
今回の完成間際の解体ショーにも
何か大きな力が働いたのでは無いかという
ウワサもあります。

この話は
風呂敷を広げると
他にもイロイロと繋がりますが
長くなりますので
続きはまた次回。