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不動産の査定のイロハ

不動産の査定の際のポイント(接道と土地の形状)

おはようございます。

さて
不動産バブルに沸く沖縄では
不動産の高値での売却を期待するオーナー様が
たくさんいらっしゃいます。

実際、ほんの数年前までは
坪あたり1,000円すれば良い程度の価値しかなかった土地が
バブルの到来で「坪あたり100万円以上の値段で売れた」
というバブル成金の方々がリアルに沢山いらっしゃいます。

そういう噂はすぐに広がるもので
「じゃあ私の土地も」という風に
バブル菌は一気に感染を広めました。

そして、その噂を聞いた別のムラの地主さんが
「私のところはアソコの地域よりはイイところなので
もっと高く売れるだろう」
と不動産屋に売却時の査定依頼をしました。

不動産屋から出てきた金額は
想定していたより大幅に低いどころか
アソコよりも低い評価額でした。

「少しでも高く売りたい」という気持ちは
不動産屋も同じ考えです。

高く売却できた方が
不動産屋の仲介手数料も多くなるからです。

しかし、不動産屋は査定の際に
客観的な視点も大切にします。

例えば、土地の場合は
「敷地と道路との関係」
いわゆる「接道」です。

接道の観点は
単に「敷地につながる道」がある
というだけではありません。

まず、「その道が公道なのか私道なのか。」

これは道の所有者を調べれば分かりますが
私道の場合はやはり評価が下がります。

「これまで誰にも文句を言われたこと無く通行してきた」
道であっても、これから先もそれが保証される訳ではありません。

また、専門用語を使いますが
その道が「位置指定道路」であったり
「地役権」が設定されたものであっても
残念ながらそれだけでは、
将来にわたって無償での通行や利用を
保証するものではありません。

そのリスクが査定の際のマイナス要素になるのです。

敷地への道が公道であっても
リスクは存在します。

タマにあるのは
「敷地への道は役所の管理する道ではあるが
建築基準法上で定められた道路ではない」というケースです。

これでは
敷地まで道がつながっていようが
建築基準法上の制約で、建物を建てたり
建て替えすることが出来ません。

これは大幅に査定が下がるだけでなく
「建物が建たない土地」であるため
買手は見つからないものです。

また、建築基準法上で認められた道路に接している
(いわゆる「接道のある土地」)であっても
敷地への間口が狭かったりすると
現実面では敷地への日々の車の出入りが
困難の繰り返しになるため
やはり評価が下がります。

そのほかにも
査定において誤解の多いケースは
土地の形状の考え方です。

近隣の土地が坪あたり100万円で売却されたからと言って
自分の土地が同じ坪単価×面積で売却出来るとは限りません。

土地の形状が不整形(いびつ)だったりすると
建物を建てる際に、同じ敷地の中でも
利用が難しい部分が出てきたりします。

そうすると、その部分は
近隣の相場と同じ坪単価で評価されるのは
難しいものです。

よって長方形の100坪の土地と
不整形な100坪の土地では
自ずと土地の評価が異なります。

バブリーな査定・評価をご期待の地主様には申し訳ありませんが
客観的な視点での査定を理解して頂くと
大変助かります。
媒介契約欲しさに地主さんをアオる不動産屋もいますけどね。(笑)