沖縄によくある世帯数の少ない分譲マンション

おはようございます。

梅雨明けとともに
各地の気温がウナギ昇りで上昇しています。

例年ですと、
県外から避暑で沖縄にいらっしゃる人もいますが
今年は新型コロナの影響で
自粛する人も増えているようです。

さて、ここ数年の沖縄人気で
沖縄には一戸建て・分譲マンションが
爆増しました。

そのほとんどは県外企業によるもので
一戸建ての場合は、豊富な資金力を後ろ盾に
木造住宅を得意とする大手のグループ企業に属する複数の会社が
みなさんバラバラで沖縄進出をし、各社で似たようなお家を
建てていらっしゃいます。

また、分譲マンションも
やはり豊富な資金力を持つ県外のマンション業者が
地元の不動産業者と結託し
新築マンションをあちこちに建てています。

どちらも、
1つのエリアの中で
総戸数や世帯数の多い方が
共通費のコストを下げることができるぶん
いっぱい儲けることが出来ます。

タワーマンションはその象徴で
タワーマンションを購入する人はお金持ちばかりですが
マンション業者はもっとウハウハです。（笑）

そんな中、
すっかり市街化の進んだ沖縄では
大規模な新築マンションを建てる土地を探すのも
難しくなってきており
世帯数が10軒程度の、規模の小さい分譲マンションも
増えてきています。

この世帯数の少ない分譲マンションには
メリットもありますが
デメリットもありますので
ちゃんと理解しておきましょう。

まず、メリットについては
総世帯数が少ないため
1つのフロアの世帯数も少なく
中には、1フロア1世帯貸切のプライベート感を
セールストークにしているところもあります。

その一方で、
世帯数の少ない分譲マンションのデメリットとしては
維持管理の面で懸念される点があります。

具体的には
毎月の管理費は当初から
高めの設定となります。

一方、修繕積立金については
マンション業者が売りやすくするために、
購入当初は安く設定されていますが
そのうち、ビックリするほど値上がりしていきます。

具体的な数値で見ていくと
仮に総戸数10世帯の分譲マンションの
15年後の大規模修繕工事に掛かる費用を
安く見積もって3,000万円とします。

すると、
1世帯当たりの負担額は3,000万円÷10世帯=300万円となります。

300万円を15年間で
積み立てしようとすると
300万円÷15年=年に20万円の積立金が必要となり
月換算すると20万円÷12年=約16,000円となります。

これに対し
販売当初から16,000円の修繕積立金を設定している
良心的なマンションはなく
せいぜい月額5~6,000円が良いところでしょう。

修繕積立金の値上げは
管理規約の変更になりますので
管理組合での過半数の賛成が必要となりますので
その都度、抵抗やハードルもあるでしょう。

つまり、これらの新築マンションは
完成・引渡を受けた時点で、既に修繕積立金の制度が
マイナスからのスタートになっているとも言えます。

ということで
世帯数が少ない分譲マンションを購入する際は
日々の管理業務や将来の大規模修繕に向けた
一世帯当たりの費用負担が大きくなるという
デメリットもあるということを理解した上で
ご検討下さい。