沖縄の不動産の買いどきの法則(その2)

前回、
不動産の買いどきの法則について
書いたところ反響がありましたので
今回はその第二弾です。

不動産の売却を行う際には
仲介を行う不動産業者と売主の間で
「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」を簡単に言うと
売主がその不動産業者に売却を依頼したという証です。

媒介契約のタイプには
1社の不動産業者に依頼する「専任」と
複数の不動産業者に依頼する「一般」の
2つがあります。

「専任」と「一般」の詳しい違いについては
ここでは省略させて頂きますが
この媒介契約の中に「買いどき」のヒントが
隠れている場合があります。

媒介契約の契約期間は
3ヶ月以内とするよう
宅建業法で規定されています。

4ヶ月以降も
その不動産業者が仲介の業務を行うには
売主側からの更新の申し出が必要です。

このとき
とくに「専任媒介」の物件によっては
不動産業者が売主から「専任」を切られることもあります。

具体的には
「これまではオタクに専任で依頼をしていたけど、
今後は一般に切り替えます」とか
ドライな売主さんですと
「今後は別の業者に専任で依頼します」
と言うようなケースです。

つまり「お役ゴメン」ということです。（笑）

こうして不動産業者は
売主さんとの関係によっては
専任での媒介契約を切られないよう
ヤキモキするものです。

そして
媒介契約の期間が満了となる3ヶ月が近くなると
それがピークに達します。

「買いどき」とは
このタイミングを見計らうものです。

つまり
売主との関係が微妙そうな不動産業者に
販売から3ヶ月前のタイミングを見計らって
価格交渉を行うと、
専任媒介が切れる前に契約にこぎつけようと
不動産業者が売主との価格交渉を頑張ってくれる場合がある
という法則です。

しかしながら、このとき
エゲツない価格交渉を行うと
「どうしてこんな買主の相談を持って来るのか」と
かえって売主に不信感を持たれることもあるため
門前払いを食らうこともありますので
その辺りの配慮も必要です。

また、価格交渉の前提として
不動産業者は、口頭での相談には応じないものです。

すなわち
「この価格であれば購入します」
という【購入申込書(買付証明書)】による
価格交渉でないとホンキの対応はしないということです。

これらも参考に
「買いどき」を探ってみて下さい。