残価設定型住宅ローンによる不動産売買

おはようございます。

最近、神奈川で発生している異臭騒動は
地震に関係したものだとすると
何だか心配ですね。

不動産の購入マインドを後押しするもの

さて、
不動産を購入する方々の
購入マインドに影響しているものに
・住宅ローンの金利
・住宅ローン減税
があります。

日本では長らく住宅ローンの金利が
低く抑えられており
県外では、変動金利で0.3%台、
10年固定金利で0.5%台の金融機関も
出てきています。

ちなみに1990年代のバブルの当時は
8%台の金利もありました。

8%の金利というと
例えば4,000万円のローンを
30年間で返済するとしますと
借入れの金利分は単純計算でも
4,000万円×8%×30年=9,600万円となります。

4,000万円のローンを組んで
2倍以上の金利が発生し
総返済額は1億円を超えてしまうのです。

そう考えると
バブル期の住宅ローンは
殺人兵器です。

話は戻りますが
住宅ローン減税は
ローンの残高の1%分の所得税・住民税を
10年間にわたって還付するものですが
最大で400万円が戻ってくるものです。

残価設定型住宅ローン

このたび、国交省では
住宅の売買市場を活性化させる手法として
新たな社会実験を始めることになりました。

それは【残価設定型住宅ローン】です。

これは
住宅ローンを利用する際に
ローン完済時の住宅の残存価値分を差引いた金額で
ローンを組むというものです。

残価設定型住宅ローンのイメージ（日経新聞のサイトより）

残価設定型のローンは
車の購入でよく見かけますが
今回はその住宅版です。

例えば、
4,000万円の住宅を購入するのに
これまでは4,000万円の住宅ローンを組んでいたものを
仮に残価設定を1,500万円に設定すると
住宅ローンの金額は2,500万円に下がります。

ローン金利1%、借入期間30年とすると
4,000万円の住宅ローンの返済額は約12.8万円/月
2,500万円の住宅ローンの返済額は約8万円/月
となります。

これに住宅ローン減税による還付を考慮すると
残価設定型の住宅ローンの住宅は
月々約6万円の支払で購入できることになります。
（購入諸費用・ランニングコストは除く）

4,000万円の住宅が
月々6万円で購入できたら
魅力的ですよね。

残価設定型住宅ローンの適用範囲

国交省はこの残価設定型の住宅ローンを
新築住宅だけで無く、中古住宅への適用も含め
導入を検討しています。

住宅ローン設定時の残価を幾らに設定するかという
基準つくりが難しいとは思いますが
この残価設定型の住宅ローンが導入されると
車の購入と同様に、住宅が更に購入しやすくなることが
予想されます。

導入に向けたハードル

しかしながら
この残価設定型の住宅ローンが
効果を発揮するためには
住宅ローン減税と併用されることが必要ですが
住宅ローン減税については、
ローン金利が1%を下回っている現在の状況下では
還付される税金の方が大きいという
問題もある中で、見直しの必要性も問われています。

住宅ローン減税でコッソリ儲ける

また、
日本での空家問題が言われている中
新築物件の購入をさらに推し進めることで
空家がさらに増加することにもなります。

日本は、昔から
「畳と旦那は新しい方が良い」と
言われてきた国民ですので
中古住宅よりも新築住宅の方が
より好まれるものです。（笑）

また、
残価設定型の住宅ローンの導入検討にあたっては
新築物件の販売を推し進める
建設・住宅業界団体さんたちの
強い後押しもあるようです。そのために高い政治献金を支払っている訳だし

しかしながら、
今後、空家を増やさないためにも
中古住宅の購入の際に
残価設定型の住宅ローンを利用する場合には
アドバンテージをつける等の施策も重要です。